外國人可以申請 Flat 35 嗎？先核對居留資格、自住用途與審查

先說結論：不是所有在日本居住或工作的外國人都符合 Flat 35 的申請資格。住宅金融支援機構在標示「2026 年 4 月 1 日現在」的官方條件中，要求申請人具日本國籍，或為取得永住許可的外國人、特別永住者。即使通過這道門檻，收入、其他借款、住宅技術標準與金融機構審查仍要逐項成立。

制度適用日：本文以 2026 年 8 月 31 日仍可查得、基準日為 2026 年 4 月 1 日的官方條件為準。 這是一般貸款導航，不是核貸預判、個別融資建議或利率報價。送件前應向實際受理的金融機構確認最新條件、文件、利率與費用。

第一關：居留資格不是「有在留卡」就足夠

官方條件對外國籍申請人的文字是「取得永住者許可」或「特別永住者」。因此，工作、留學、家族滯在等在留資格，即使在留期間尚長，也不能僅憑在留卡推定符合 Flat 35 的這項門檻。若申請涉及夫妻共同借款、收入合算或親子接力，每位關係人的資格與文件仍應由受理機構確認。

不要把 Flat 35 的資格與一般銀行自有房貸混在一起。銀行可能有不同商品與內規；某家銀行可受理，不代表 Flat 35 條件也相同，反之亦然。

第二關：用途必須是本人或親屬居住

Flat 35 是用於申請人本人或符合規定親屬居住的新建、購入住宅資金。官方明確提醒，投資用物件不能使用，若查出目的外利用，可能被要求一次清償。

因此，看房時先到 [自住目的入口](/purpose/live/) 寫清楚誰要住、何時入住、是否有海外與日本兩地生活安排。若真正目的為出租收益，不能因為自住貸款條件看起來較有利，就把用途寫成自住。用途改變、長期外派或日後出租，也應先查契約並向承辦機構說明，不要自行推定允許。

第三關：負債比看的是全部借款

官方條件使用「總返済負担率」：把 Flat 35 以外的住宅貸款、汽車貸款、教育貸款、卡片貸款、分期與收入合算者相關借款等，按規則納入全年還款額，再與年收入比較。2026 年 4 月 1 日的官方頁面列示，年收入未滿 400 萬日圓者原則為 30% 以下，400 萬日圓以上者為 35% 以下。

這兩個比例是申請條件，不是「安全可負擔」的保證，更不是核准線。匯率變動、海外匯款成本、管理費、修繕積立金、固定資產稅與生活費都不會因通過比例而消失。可先用 [預算工具](/budget/) 做壓力情境，保留空室以外的自住維修、醫療與搬遷緩衝。

第四關：房子本身也要符合標準

Flat 35 不只審人，也審住宅。官方條件涵蓋住宅金融支援機構的技術標準、面積、購入價額、融資額與期間等。實務上通常要取得適合證明書；新屋、中古屋、集合住宅與一戶建的檢查文件不同。

看中古公寓時，應把管理規約、長期修繕計畫、耐震與物件檢查資料一起交給承辦窗口。抵押權與順位可先讀 [抵当権詞彙說明](/glossary/teito-ken/)，但設定方式、共同擔保或其他權利仍要由司法書士和金融機構核對。

送件前的四欄文件表

身分與居留

準備官方要求的身分、住民票、永住或特別永住相關資料；姓名漢字、片假名、羅馬字若在不同文件上不一致，先問承辦機構如何對照。

收入與工作

整理課稅證明、納稅資料、薪資或營業所得文件。海外收入是否可採認、換算匯率與需要何種翻譯，沒有單一答案，必須由受理金融機構判斷。

全部負債

列出日本與海外的貸款、卡片循環、分期、保證債務及預計清償項目。不要只提供信用報告上容易看見的日本債務。

住宅與契約

保留募集圖面、買賣契約草案、重要事項說明、登記事項、適合證明與估價相關資料。可從 [買房流程指南](/guide/) 建立待辦，但遇到停止條件、貸款特約與交屋日安排，應由宅建士與受理機構逐條確認。

最容易犯的三個錯

一是把「符合基本資格」說成「一定核貸」。Flat 35 仍有金融機構及住宅金融支援機構的審查。二是只試算利率，不計融資手續費、物件檢查費、登記與保險等費用。三是為了申請而淡化實際用途；這可能觸及契約違反與一次清償風險。

最穩健的做法，是在簽署無法退出的買賣條款前取得書面試算與文件清單，並讓貸款特約、申請期限和未核貸時的處理方式彼此銜接。任何試算都只是情境，不構成核貸、利率或負擔能力保證。

參考資料

• 住宅金融支援機構：【フラット３５】ご利用条件

• 住宅金融支援機構：【フラット３５】商品概要（2026 年 4 月 1 日）