常見問題
台灣買方最常問的 10 個問題。
Q. 台灣人買日本房有數量或地區限制嗎?
原則上沒有。土地與建物皆可取得完整所有權,數量不限;僅《重要土地等調查法》指定的基地周邊、國境離島等區域有申報義務,一般都市住宅幾乎不受影響。
Q. 完全不會日文,可以買嗎?
可以。市場上有中文服務的仲介,重要事項說明可安排翻譯陪同。但契約與登記文件是日文,關鍵文件建議付費請專業翻譯,不要只聽業務口頭轉述。
Q. 預算最少要多少才能開始?
大阪、福岡、札幌的投資型中古套房約 500~1,500 萬円(加雜費約台幣 80~250 萬)就有選擇;東京 23 區可出租的套房大致從 1,500~2,000 萬円起。太便宜的物件(300 萬円以下)通常有屋齡、地點或管理上的硬傷。
Q. 買房後每年要繳哪些錢?
固定資產稅+都市計畫稅(評價額的 1.4%+0.3%)、大樓的管理費與修繕積立金、火災保險;出租另有管理公司費用與所得稅。70㎡ 都心大樓年持有成本常見 40~80 萬円。
Q. 日本房子會跌價嗎?
日本建物會折舊是常態(尤其木造),過去二十年是「都心與大都市圈漲、地方與郊區跌」的兩極化。買在人口流入的都市核心、靠車站、新耐震,是對抗折舊的三個基本原則;買在人口流出區域則可能持續貶值。
Q. 聽說日本有很多幾十萬日圓的便宜房子,能撿嗎?
那些多半是地方過疎區、舊耐震、再建築不可或需大修的物件——便宜是因為市場判斷它接近零價值,持有稅費和修繕會持續失血。除非你有明確的自用或改造計畫,否則不建議當投資。
Q. 在日本收租,錢怎麼回台灣?
由管理公司收租後匯至你指定帳戶。若無日本銀行帳戶,可匯回台灣的外幣帳戶(手續費較高,可累積數月匯一次)。日本端的所得稅透過納稅管理人申報,台灣端計入海外所得。
Q. 地震風險怎麼辦?
選新耐震(1981/6 後)物件是第一步;地震保險(火險附加,最高保火險金額 50%)可轉嫁部分風險。RC 造大樓在近年大震中的全損率相當低,結構安全與「保險+現金流」的搭配比恐懼有用。
Q. 買了之後想賣,好賣嗎?
都會區中古大樓流動性不錯,從委託到成交常見 3~6 個月。非居住者出售時買方會源泉徵收價金的 10.21%(之後申告多退少補),持有超過 5 年(以 1/1 時點計)讓渡稅率減半,出場時點值得規劃。
Q. 需要飛去日本幾次?
理論上零次也能完成(視訊重説+郵寄文件+委任登記),但我們建議至少一次:看屋與簽約時。眼見為憑這件事,在買房上永遠成立。