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日本不動產法規指南

買賣、租賃、旅宿到簽證——與台灣買方相關的 20 部日本法規與制度,逐一用白話拆解,每篇附官方來源(最後查核 2026-07-11)。

本頁內容

按交易階段快速導覽

階段你會用到的法規
買進時宅建業法、媒介契約、契約不適合責任、建築基準法、借地權、外為法報告
持有期間區分所有法、重要土地調查法、青色申告
出租時借地借家法、源泉徵收
出售時讓渡源泉與稅率、讓渡稅試算
繼承與贈與相續登記義務化
民宿與旅館營運民泊新法、特區民泊、旅館業法
公司與簽證經營管理簽證、GK vs KK、法人 vs 個人、設立目的、特定技能

買賣交易

宅建業法：仲介費上限、重要事項說明與 8 天冷靜期

買日本房子前一定要懂的宅建業法三件事：仲介費怎麼算才不會被多收、重要事項說明在保障什麼、什麼情況下能無條件解約。

賣房媒介契約三型：專屬專任、專任、一般,差在哪

委託仲介賣房前先搞懂專屬專任、專任、一般媒介契約的期限與回報義務差異,人在海外時這是監督仲介有沒有認真賣的依據。

借地權物件：便宜 2~3 成的理由與風險

日本市場上常見「土地租來的、房子自己的」借地權物件,價格通常明顯低於所有權物件,但地租、更新料與轉賣限制是隱藏成本。

契約不適合責任與品確法：中古屋出問題,能向誰求償?

2020 年民法改正把瑕疵擔保責任改成契約不適合責任，中古屋常見的現況交屋免責特約會壓縮買方求償空間，這篇整理買方能主張的四種救濟與通知期限規則。

建築基準法與都市計畫法：再建築不可、接道義務與用途地域

便宜到不合理的透天，常常是踩到建築基準法與都市計畫法的地雷。這篇整理接道義務、42 條 2 項道路退縮、用途地域與再建築不可的判斷方式。

租賃經營

借地借家法：為什麼日本房東趕不走租客

日本房東何時能拒絕續租或解約？依借地借家法整理正當事由、普通借家、定期借家、欠租、租金調整與帶租約物件；結果須依契約與個案判斷。

旅宿民泊

住宅宿泊事業法（民泊新法）：180 天上限的真相

想用日本住宅做 Airbnb？住宅宿泊事業法（民泊新法）180 天上限怎麼算、三個法定角色是誰、地方條例能不能加嚴，一次講清楚。

旅館業法：想全年經營旅宿的正規路

民泊新法卡在 180 天上限？旅館業法沒有天數限制，但要許可制審查、用途地域限制，還有 2023 年修法的重點一次看懂。

特區民泊：大阪全年無休的例外

大阪是台灣人日本置產的民泊熱區，關鍵在特區民泊制度——沒有 180 天上限，但 2 泊 3 日與 25㎡ 門檻不是每個物件都符合。

簽證居留

經營管理簽證 2025 新制：門檻從 500 萬跳到 3,000 萬

2025 年 10 月 16 日起，經營管理簽證資本金門檻從 500 萬円跳到 3,000 萬円，還多了常勤職員與日語能力要求，買房業者常說的簽證方案該重新檢視。

特定技能簽證：與置產無關，但常被一起問的移居路徑

特定技能簽證常被誤認跟買房投資有關，其實它是一條就業簽證，現已擴大到 16 個產業分野，包含宿泊業——這篇把它跟置產徹底分開講。

持有與繼承

相續登記義務化：繼承日本房產，3 年內必須過戶

2024 年 4 月起，繼承日本不動產若不辦相續登記將面臨罰款，連過去已發生的繼承也適用——對人在台灣的繼承人格外重要。

區分所有法：管理組合、修繕與都更的遊戲規則

買下日本公寓的其中一戶，你就自動成為管理組合成員。區分所有法決定改建、修繕的決議門檻，2026 年 4 月修法更直接影響海外業主權利。

重要土地調查法：少數要事前申報的例外區域

一般都市住宅交易幾乎不受影響，但物件若在自衛隊基地周邊或國境離島，買賣可能須事前向政府申報——這條法規台灣買方該知道怎麼避開地雷。

稅務金流

青色申告：在日本收租的節稅基本功

在日本出租房產,青色申告的 65 萬円、55 萬円、10 萬円三級特別扣除差在哪,非居住者房東也能透過納稅管理人適用。

非居住者的源泉徵收：租金 20.42%、售屋價金 10.21%

台灣房東把日本租金匯出前,租客可能已先扣走 20.42% 稅款;賣房收價金,買方也可能得先扣 10.21%,這是預繳不是罰款。

外為法：買完日本房,別忘了 20 天內的事後報告

非居住者在日本買房後,依外為法須於 20 天內透過日本銀行提出事後報告書,財務省已公告修法方向,適用範圍可能擴大。

法人與架構

合同會社（GK）vs 株式會社（KK）：置產設立公司選哪種？

台灣人赴日置產要設合同會社 GK 還是株式會社 KK？比較法定設立成本、定款、決算公告、任期、共同出資與銀行審查；公司型態不自動帶來節稅、融資或簽證。

法人買房 vs 個人買房：稅率、費用與出場的全面比較

個人賣房分短期長期課稅、法人沒有這個分別,但法人有每年固定的維持成本與股利匯出稅——這篇整理持有到出場的全面稅務比較。

投資用公司 vs 簽證用公司：設立前想清楚目的

先搞懂設立公司的目的是持有資產還是申請簽證,2025 年新基準把簽證用法人的門檻拉高一整層,別為了「以後也許要」白養一間空殼公司。

本專區為法規之一般性介紹(基準日 2026 年 7 月),不構成法律意見;日本法規時有修訂,個案適用請諮詢行政書士、司法書士、律師等專業人士,並以 e-Gov 法令檢索與主管機關最新公告為準。