民泊與旅館業:180 天上限、特區民泊與大阪例外
三種合法途徑
| 制度 | 營業日數 | 門檻 | 適合 |
|---|---|---|---|
| 住宅宿泊事業法(民泊新法) | 每年上限 180 天 | 向都道府縣屆出(登記);各地另有條例加嚴(如京都住宅區僅冬季可營業、東京部分區平日禁止) | 自住兼短租、輕度營運 |
| 特區民泊(國家戰略特區) | 全年無休 | 僅特定區域(大阪市為代表),2 泊 3 日以上、須認定 | 大阪投資人的主流解法 |
| 旅館業法(簡易宿所等) | 全年無休 | 需許可,用途地域限制(住居專用地域原則不可)、消防設備、前台規範等 | 整棟旅宿、町家改造 |
買房前必查的三層規制
- 用途地域:都市計畫的分區決定能不能做旅宿。第一種低層住居專用地域基本無解。
- 自治體條例:民泊新法授權地方加嚴,京都、東京各區、輕井澤等地各有嚴格版本;大阪市則以特區民泊開綠燈。買前查該市區町村的最新條例。
- 管理規約:大樓型物件九成以上規約禁止民泊。就算法規允許,規約禁止就是不行。
「前屋主有在做民泊」不代表你接手就能做:屆出與許可不當然隨物件移轉,且條例可能已改。以民泊收益倒推的高價物件,把合規風險全部押在買方身上——這類出價請特別冷靜。
觀光短租收益模型與長租完全不同(清潔、OTA 抽成 15% 上下、淡旺季),先用保守入住率試算,再和單純長租比較,很多物件算完會發現長租反而穩。