買房與簽證的迷思:置產不會給你居留權
直接說結論
在日本購買不動產,不會附帶任何居留資格。日本沒有「購房移民」「投資移民拿身分」這種制度。你可以持觀光免簽入境管理自己的房子,但每次停留有天數限制,也不能因此在日本長住。
那「經營管理簽證」是怎麼回事?
坊間說的「買房拿簽證」通常是指:設立公司、以不動產出租等事業申請經營・管理簽證。這是「經營事業」的簽證,不是「持有資產」的簽證,而且門檻在 2025 年 10 月大幅提高:
- 資本金要求由 500 萬円提高至 3,000 萬円,並須雇用至少 1 名常勤職員;
- 申請人原則上須具經營管理經驗或相當學歷背景,並要求委任專家(中小企業診斷士等)確認事業計畫之情形;
- 單純持有幾間套房收租,很難被認定為有實體的「經營」——事務所實體、事業規模、持續性都會被審查;
- 續簽看實績:公司沒有合理營收與經營實態,第二次更新就會卡關。
若有業者以「買我們的房+代辦簽證」包裝銷售,請以 2025 年 10 月後的新基準重新檢視其說法,並諮詢行政書士等專業人士。以舊制度(500 萬円時代)的印象做決策,風險很高。
務實的替代思路
- 目的是「常來日本住」:觀光免簽每次 90 天,多數度假置產者已足夠。
- 目的是「移居」:認真評估工作簽證、高度人才積分、留學轉就職等正規路徑,置產與移居分開規劃。
- 目的是「投資」:那就純投資,不要為簽證附加不必要的公司維持成本(稅理士費、社保、事務所租金每年數十萬円起)。