出租經營實務:報酬率、管理公司與日本租客保護

表面 vs 實質:先學會這個再談投資

表面報酬率=年租金÷房價,廣告上寫的都是這個。實質報酬率要扣掉:管理費+修繕積立金、固都稅、賃貸管理費(月租 3~5%)、空室損失、招租費(廣告費 1~2 個月租金)、火險,並把購買雜費計入分母。都心中古套房表面 4~5%、實質常落在 2.5~3.5%;地方都市表面 8% 的物件,實質可能只有 5% 上下。

日本是「租客強勢」的市場

• 借地借家法強力保護租客:普通借家契約下,房東沒有「正當事由」不能拒絕續約、不能任意漲租或要求搬遷。想收回自用可能要付立退料(搬遷補償)。
• 想保留彈性可用定期借家契約(到期確定終止),但租金通常要打折才租得掉。
• 租客欠租的驅逐程序走法院,實務上耗時半年以上;因此日本發展出家賃保證會社制度(租客付保費、保證公司代位求償),海外房東務必要求租客加入。

人在台灣怎麼管?

• 集金代行(基本款):管理公司收租、對應租客、安排修繕,月租 3~5%。
• サブリース(包租):管理公司整租再轉租,保證租金約市場 80~90%。注意:保證租金依法可以被調降,「30 年保證」不等於金額 30 年不變,簽約前看清調整條款。
• 非居住者房東的稅務:租客若是法人,需就租金源泉徵收 20.42%;個人自住租客則否。年度結束後透過納稅管理人做確定申告,多退少補。

相關工具:租金報酬率試算。