匯款、資金證明與稅務:錢怎麼過去、稅怎麼繳
匯款實務
- 台灣個人每年有 500 萬美元的結匯額度,買日本房通常在額度內;單筆達 50 萬台幣以上需申報資金用途(填「投資國外不動產」即可,合法正常)。
- 大額匯款前先通知台灣的銀行並備妥買賣契約書,部分銀行會要求佐證文件;日方收款帳戶(司法書士或賣方帳戶)資訊要逐字核對。
- 抓 2~5 個工作天的到帳緩衝;決濟日當天才匯是大忌。
- 匯率是隱形成本:1 億円的房子,匯率差 3% 就是 300 萬円。分批換匯、遠期外匯都是可考慮的工具。試算:匯率成本計算機。
日本端的稅務義務
| 時點 | 稅目 | 備註 |
|---|---|---|
| 購買時 | 不動產取得稅、登錄免許稅、印紙稅 | 見費用總整理 |
| 持有中 | 固定資產稅+都市計畫稅(每年) | 非居住者須指定納稅管理人代收代繳 |
| 出租中 | 所得稅(確定申告) | 非居住者租金若由法人租客支付,源泉徵收 20.42%;申告後多退少補 |
| 出售時 | 讓渡所得稅:持有 5 年內短期 30.63%、超過 5 年長期 15.315%(國稅,含復興稅) | 買方須就價金源泉徵收 10.21%(非居住者賣方);5 年以「1/1 時點」計算,不是滿 5 年就好 |
台灣端也有事
- 日本房產的租金與出售利得,屬台灣居住者的海外所得:計入基本所得額,個人全年海外所得+其他基本所得額超過門檻(750 萬台幣)部分可能課基本稅負 20%,已在日本繳的稅可扣抵。
- 台日之間有租稅協議(2015 年台日民間租稅取決),可避免部分雙重課稅,適用細節請洽稅理士/會計師。
- 遺產規劃:日本不動產屬日本課稅財產,日本遺產稅稅率最高 55% 且基礎控除比台灣低,大額置產前建議先做傳承規劃。