中古屋看屋檢查清單:20 個必看重點
文件面(看屋前就能查)
- 建築確認日:1981/6/1 之後?(見新舊耐震)
- ハザードマップ(水害/土砂/液狀化地圖):各市區町村官網免費查
- 重要事項調查報告書:修繕積立金餘額、滯納、長期修繕計畫
- 管理規約:可否出租?可否民泊?寵物、事務所使用限制
- 過去的修繕履歷:外牆、屋頂防水、給排水管更新紀錄
- 土地權利:所有權 or 借地權?(借地權便宜但有地租與更新料,轉手難)
- 再建築可否:透天注意「接道義務」,不接 4m 道路 2m 以上=再建築不可,價值大打折
現場面
- 共用部分的維護:信箱、走廊、垃圾場乾不乾淨=管理品質的照妖鏡
- 掲示板:有無滯納催告、糾紛公告、大規模修繕討論
- 水壓與排水:實際開水龍頭、沖馬桶
- 牆角天花板:滲水痕、霉斑、修補痕跡
- 窗外與棟距:日照、對面建物、嫌惡設施(墓地、高壓電塔、工場)
- 手機訊號與網路:RC 造室內收訊問題不少見
- 異音與氣味:上下左右鄰居生活音、排水管臭氣
- 傾斜感:彈珠級的傾斜不常見,但門窗開合卡卡要追問
周邊面
- 車站實走:廣告寫「徒步 8 分」自己走一次(80m/分的官方算法不含紅綠燈與坡道)
- 夜間再訪:白天安靜的路,晚上可能是另一個世界
- 生活機能:超市、藥妝、醫院的實際距離
- 租客視角:如果是投資,問自己「這物件在租屋網上跟誰競爭?」
- 未來供給:附近有無大型空地、都更計畫=未來的競品或利多
人到不了現場?可委託「ホームインスペクション(住宅診斷)」業者,費用約 5~10 萬円,附報告書;比起買錯,這錢非常便宜。