賣房媒介契約三型：專屬專任、專任、一般,差在哪
買賣交易|委託仲介賣房前先搞懂專屬專任、專任、一般媒介契約的期限與回報義務差異,人在海外時這是監督仲介有沒有認真賣的依據。
在日本委託仲介賣房,要先簽一份媒介契約,而依宅建業法第 34 條之 2,媒介契約分成三種：專屬專任媒介契約、專任媒介契約、一般媒介契約。三者的差別不是文字遊戲,而是直接決定仲介有沒有法定義務登錄物件、多久要回報一次進度。對人在台灣、無法時常盯著日本仲介動作的賣方來說,這幾個數字幾乎是唯一可以拿來檢核仲介有沒有認真賣的依據。
三種契約的核心差異
先看契約期間與可否找其他仲介：專屬專任與專任媒介契約的有效期間都不能超過 3 個月,超過的部分依法視為 3 個月,約滿要重新簽約或換人;一般媒介契約沒有期間上限,而且賣方可以同時委託多家仲介,甚至自己找到買方直接成交。
| 項目 | 專屬專任媒介契約 | 專任媒介契約 | 一般媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 契約期間上限 | 3 個月 | 3 個月 | 無上限 |
| REINS 登錄期限 | 締約起 5 個營業日內 | 締約起 7 個營業日內 | 無登錄義務 |
| 進度回報頻率 | 至少每 1 週 1 次 | 至少每 2 週 1 次 | 法律無定期回報義務 |
| 可否自行找買方成交 | 不可 | 可以 | 可以 |
| 可否同時委託多家仲介 | 不可 | 不可 | 可以 |
表格中最關鍵的差異在「回報頻率」與「REINS 登錄」。REINS 是日本仲介業者共用的物件流通資料庫,一旦登錄,理論上其他仲介公司也能看到這個物件並帶客戶來看,對賣方是擴大曝光的機制;但登錄之後,仲介的獨家性也隨之受到規範監督,如果仲介遲遲不登錄或不回報,賣方是有法律依據可以追問甚至解約的。
對海外賣方來說,這代表什麼
人在台灣賣日本房子,最大的痛點是資訊不對等：不知道仲介到底有沒有花力氣推廣物件。這時候,簽哪一種媒介契約,直接決定了賣方手上有沒有「工具」去檢查仲介的進度。簽了專屬專任或專任媒介契約,賣方至少每 1 到 2 週會收到一次書面或電子回報,內容應包含帶看次數、詢問件數、市場反應,如果仲介超過約定週期沒有回報,這本身就是違約事實,可以據此要求說明或考慮換約。
簽一般媒介契約則相反：仲介沒有強制回報的義務,好處是可以同時請多家公司幫忙賣,曝光面廣;壞處是任何一家仲介的動力都可能比較弱,因為賣掉的功勞不一定是自己的,而且賣方要自己主動去問每一家的進度,對海外賣方是額外的負擔。
共通的一項義務：有人下訂就要通知
不管簽哪一種媒介契約,只要有買方提出購買申請,仲介都必須「不遲延」地通知賣方,這是三種契約共通的最低保障,不會因為簽了一般媒介契約就完全沒有任何回報義務。
給海外賣方的建議
如果物件地點熱門、預期短時間內能成交,一般媒介契約多方委託可能賺到更快的成交速度;如果物件偏遠或屬於借地權、老屋等較難賣的類型,專任或專屬專任媒介契約搭配定期回報,反而更適合遠端監督。實際簽約前,建議請熟悉日本不動產實務的司法書士或行政書士協助檢視契約書內容,尤其留意契約期間、報酬約定與提前解約的條件是否寫清楚。
常見問題
Q. 三種媒介契約可以中途換嗎？
專屬專任與專任媒介契約有 3 個月的法定期間上限,期滿前若仲介明顯未依約定回報或登錄 REINS,賣方可依違約主張處理;一般媒介契約因無期間限制,通常較容易依委託書條件調整委託對象。
Q. REINS 登錄後,資料只有仲介看得到嗎？
REINS 是仲介業者之間共用的流通資訊系統,一般消費者不能直接查詢,但登錄後其他加盟仲介公司理論上都能看到物件並帶客戶洽詢,是擴大曝光的機制之一。
Q. 人在台灣,要怎麼確認仲介真的有定期回報？
簽約時可以明確要求以電子郵件或書面留下回報紀錄,並在委託書中確認回報頻率與登錄期限,方便日後對照法定週期,判斷仲介是否依約執行。