借地權物件：便宜 2~3 成的理由與風險
買賣交易|日本市場上常見「土地租來的、房子自己的」借地權物件,價格通常明顯低於所有權物件,但地租、更新料與轉賣限制是隱藏成本。
在日本看房時,偶爾會遇到一種物件類型：房子是自己的,土地卻是租來的,這就是借地權物件。因為買方沒有取得土地所有權,只買到在別人土地上蓋房子、使用土地的權利,成交價格通常會比同地段、同條件的完整所有權物件低不少,一般認為行情大約落在所有權物件的 7 成到 8 成左右,這也是很多人第一次接觸日本房產就注意到借地權的原因。
借地權不是一種,是三種
規範借地權的法律是借地借家法,這部法在 1992 年施行,施行前後訂定的借地契約適用的規則不同,買家看物件時一定要先搞清楚自己遇到的是哪一種。
舊法借地權：對地主極度不利,對承租人極度有利
1992 年以前設定的借地契約,適用「舊法借地權」,續約保護非常強,地主幾乎沒有正當理由很難拒絕更新,承租方持有的借地權相對穩定,市場上流通的老舊借地權物件多半屬於這一類。
普通借地權：有更新保護,但仍受地主制約
1992 年之後新設定的借地契約,若沒有特別約定期限,適用「普通借地權」,最短存續期間為 30 年,期滿後原則上可以更新,地主要拒絕更新也需要正當理由,保護程度比舊法弱,但仍比一般租賃穩定。
定期借地權：期滿就是期滿,不會續約
定期借地權則明確約定「期滿就還地」,不適用更新保護,常見類型包括存續期間 50 年以上的一般定期借地權、限定事業用途的事業用定期借地權,以及約定期滿時建物由地主買回的建物譲渡特約付借地權。買到這類物件,等於買了一個有明確使用年限的房子,年限到了土地要還給地主,規畫轉賣或繼承時務必把剩餘年限算進去。
便宜的代價：三筆容易被忽略的成本
借地權物件便宜,不代表持有成本低。除了每月要付地租給地主,常見的額外費用還包括：契約更新時可能要付的更新料、以及要轉賣借地權時,依慣例需要取得地主同意並支付的譲渡承諾料。這幾筆費用沒有全國統一標準,金額因地主與地區而異,買房前務必請仲介或代理人明確列出。
另外一個實務痛點是貸款：因為借地權物件的擔保品只有建物、沒有土地所有權,日本多數銀行對借地權物件的房貸審核比一般所有權物件嚴格,能貸到的成數與可選擇的銀行都比較少,台灣買方如果計畫用日本當地房貸,要提早向銀行確認這個物件類型是否受理。
給台灣買方的判斷原則
借地權物件適合的情境是：預算有限、看重的是自住或短期持有的使用價值,而不是長期資產累積與轉賣彈性。下手前務必請司法書士確認借地契約的類型（舊法、普通、定期）、剩餘存續年限、地租與更新料的約定,以及轉賣時是否需要地主同意,這些條件會直接決定這間房子未來好不好脫手。
常見問題
Q. 借地權物件的地租很貴嗎？
地租金額因地主、地區與契約內容而異,並無全國統一標準,實務上建議請仲介提供近期實際收取金額,並與周邊行情比對後再評估負擔是否合理。
Q. 定期借地權到期後,建物會怎麼處理？
依契約類型而定,一般定期借地權通常約定期滿拆屋還地,建物譲渡特約付借地權則約定期滿由地主買回建物,實際處理方式須以個案契約條款為準。
Q. 借地權物件可以轉賣給別人嗎？
可以,但依市場慣例通常需要取得地主同意並支付譲渡承諾料,實際是否需要同意與費用高低,取決於個別借地契約的約定內容。