外為法：買完日本房,別忘了 20 天內的事後報告
稅務金流|非居住者在日本買房後,依外為法須於 20 天內透過日本銀行提出事後報告書,財務省已公告修法方向,適用範圍可能擴大。
台灣人在日本完成不動產交易之後,除了登記與稅務,還有一件常被忽略的行政程序：外為法（外国為替及び外国貿易法）規定的事後報告義務。這不是選項,而是非居住者取得日本不動產或相關權利後的法定義務,而且這項制度目前正在修法,買方要留意最新動向。
買了房子之後,20 天內要做什麼
依外為法相關規定,非居住者取得位於日本的不動產,或抵押權、租賃權等相關權利之後,須於取得後 20 天內,透過日本銀行向財務大臣提出事後報告書。這是「事後」報告制,不是事前需要申請許可,也就是說買方不需要在交易前就跑這個程序,交易完成後才啟動申報義務。實務上,這份報告書可以由買方本人提出,也可以委託居住在日本的代理人（例如熟悉外為法程序的仲介或行政書士）代為提出。
現行制度：居住目的曾經有例外空間
依現行規定,取得不動產的目的如果屬於特定情形(例如供自己居住使用),可能適用一定的報告義務例外或簡化處理,實際適用範圍與條件請以官方公告為準。這也是過去許多台灣買方買自住用物件時,對這項申報義務相對陌生的原因之一。
修法動向：目的性的免除可能被取消
財務省於 2025 年 12 月公告,擬修正相關省令,方向是取消現行以取得目的作為區分的免除規定,改為不論取得目的是投資或自住,非居住者取得日本不動產後一律須於 20 天內提出事後報告書。依目前公告的時程,這項修正的目標施行日期為 2026 年 4 月 1 日,但實際生效時間、過渡期安排與適用範圍,仍須以財務省與日本銀行最終公告的內容為準,買方不宜提前用尚未正式生效的規定安排自己的申報時程,也不該假設現行的免除規定會繼續適用到交易當下。
沒有申報會怎樣
外為法對違反報告義務訂有相應的處分規定,但具體罰則內容涉及個案認定,建議直接洽詢日本銀行或委任的行政書士確認現行規定,不宜自行猜測後果的輕重。與其事後補救,更務實的做法是把這項 20 天期限,直接排進買房後的待辦事項清單裡,跟登記、稅務申報一起處理,不要等到需要用到不動產或轉賣時才想起還有這道程序沒完成。
給台灣買方的實務建議
建議在交屋完成的當天,就跟仲介、司法書士確認這項事後報告書由誰負責提出、預計何時送出,並保留提出後的收件證明。如果買房目的原本被認為適用居住用途的例外,也要持續關注財務省後續正式公告的修法內容與施行時間,避免因為制度變動而漏報。跨境交易牽涉的申報項目多,行政書士與司法書士是比較適合協助確認外為法申報流程的專業角色。
常見問題
Q. 事後報告書一定要本人親自提出嗎？
不一定,可以委託居住在日本的代理人代為提出,實務上常見由熟悉外為法程序的仲介公司或行政書士代辦。
Q. 修法之後,自住用的房子也要申報嗎？
依財務省 2025 年 12 月公告的修法方向,目的性免除可能被取消,不論投資或自住都須申報,但正式生效時間與細節仍待官方最終公告確認。
Q. 這項申報跟不動產登記是同一件事嗎？
不是,不動產登記是向法務局辦理的產權登記程序,外為法事後報告是另一套向財務大臣提出的行政申報義務,兩者須分別完成。