非居住者的源泉徵收：租金 20.42%、售屋價金 10.21%
稅務金流|台灣房東把日本租金匯出前,租客可能已先扣走 20.42% 稅款;賣房收價金,買方也可能得先扣 10.21%,這是預繳不是罰款。
非居住者在日本擁有出租物件或打算賣房,常會遇到「錢還沒進到自己帳戶,就已經先被扣一筆稅」的情況,這就是源泉徵收制度。搞不清楚這套機制,很容易把該收到的租金或售屋款算錯,甚至誤以為對方少付錢。
收租金：租客先扣 20.42%,再把剩下的匯給你
依國稅廳規定,非居住者把日本不動產出租給法人或以事業名義承租的租客時,支付租金的一方須先就租金金額扣繳 20.42%,再將扣繳後的餘額支付給非居住者房東。這筆被扣走的稅款不是憑空消失,而是預繳的所得稅,會在之後的確定申告中與實際應納稅額結算,多退少補。
有一個常見的例外：如果租客是個人,而且承租目的是自己或親屬要居住使用（不是以事業名義承租,也不是轉租營利）,這種情況下租客不需要扣繳這 20.42%,房東可以收到全額租金。換句話說,同一間房子,租給企業當員工宿舍跟租給一般個人自住,收到手的租金金額可能完全不同,這一點在估算現金流時常被新手房東忽略。
賣房子：買方也可能要先扣 10.21%
賣不動產同樣有源泉徵收機制,但比例不同、規則也不同。非居住者出售日本不動產,買方原則上須就支付的價金扣繳 10.21%,再把扣繳後的餘額付給賣方。同樣地,這也有個人自住的例外：如果買方是個人,取得目的是自己或親屬要居住使用,而且交易對價在 1 億円以下,買方就不需要扣繳這 10.21%。這代表賣方在談交易條件時,最好先確認買方屬於哪一種身分與用途,才能推算實際能拿到手的金額。
兩種扣繳比一比
| 項目 | 租金收入 | 售屋價金 |
|---|---|---|
| 扣繳稅率 | 20.42% | 10.21% |
| 扣繳義務人 | 支付租金的租客 | 支付價金的買方 |
| 免扣繳例外 | 個人租客,為自己或親屬居住使用 | 個人買方,自住或親屬居住使用,且對價在 1 億円以下 |
| 性質 | 預繳稅款,年度申告多退少補 | 預繳稅款,年度申告多退少補 |
兩張稅率乍看接近,但適用對象完全不同,不要把租金扣繳跟賣屋扣繳搞混,更不能拿其中一個比例去估另一種交易的稅負。
被多扣了怎麼辦：靠確定申告要回來
源泉徵收只是預繳,不是最終稅負。非居住者實際應繳的所得稅,要看全年租金收入扣除必要費用、或售屋所得扣除取得成本與相關費用後計算出來的金額。如果被扣繳的金額比實際應納稅額多,可以透過確定申告把多繳的部分申請退回;如果不夠,則要在申告時補繳差額。這也是為什麼台灣房東即使已經被扣了稅,每年還是需要透過稅理士辦理確定申告,而不是扣完就當作稅務程序結束。
納稅管理人：非居住者的申報窗口
非居住者在日本沒有住所,無法自己親自處理稅務文件的收發與申報,依現行規定須指定一位納稅管理人代為處理,實務上多由委任的稅理士擔任。細節作業與申請程序,建議直接向稅理士事務所確認最新流程。
常見問題
Q. 租客沒有先扣 20.42% 就直接把租金全額匯給我,合法嗎？
若租客是需要扣繳的法人或事業經營者,扣繳是租客的法定義務,租客沒有依規定扣繳,責任在租客一方,房東仍應留意自己全年租金收入在確定申告時的正確申報。
Q. 賣房子時,買方是台灣人自己要住,還要被扣 10.21% 嗎？
如果買方是個人且取得目的是自己或親屬居住使用,加上交易對價在 1 億円以下,依現行規定可以免扣繳這筆稅款,但實際適用仍須以交易當時的規定與稅理士確認為準。
Q. 被扣繳的稅,之後真的可以要回來嗎？
可以,源泉徵收是預繳性質,實際應納稅額須透過年度確定申告計算,多扣的部分可以申請退還,少扣的部分則需補繳差額。