契約不適合責任與品確法：中古屋出問題,能向誰求償?

買賣交易|2020 年民法改正把瑕疵擔保責任改成契約不適合責任，中古屋常見的現況交屋免責特約會壓縮買方求償空間，這篇整理買方能主張的四種救濟與通知期限規則。

在日本買中古屋，最容易被忽略的一句話往往藏在契約最後幾行：「現況有償讓渡，賣方不負瑕疵擔保責任」。這句話牽動的正是 2020 年 4 月 1 日施行的民法（債權法）改正——舊制底下的「瑕疵擔保責任」被整套改寫成「契約不適合責任」，買方能主張的權利與時間限制也全部換了規則。看懂這套新規則，才知道簽下那句「現況交屋」代表放棄了什麼。

契約不適合，不是單純「有沒有瑕疵」

民法改正後的思考方式，從「物件本身有沒有瑕疵」，轉成「交付的物件是否符合契約約定的種類、品質或數量」。只要實際交付的房子與契約內容不一致（例如重要事項說明沒提到的漏水、蟲害、耐震強度不足），買方就可以主張「契約不適合」，不用再糾結法律上是否構成傳統定義的「瑕疵」。

買方有四種救濟手段可以選

依民法第 562 條到第 564 條，買方發現契約不適合時，原則上可以主張以下四種手段，而且不限定只能選一種：

• 追完請求：要求賣方修補、換貨或補足數量。
• 代金減額請求：修補不成或賣方拒絕修補時，依不適合的程度要求減少價金。
• 損害賠償請求：因契約不適合造成的損失，可另外請求賠償。
• 契約解除：不適合程度重大、已無法達成契約目的時，可以解除契約。

這四項是可以並存選擇的權利，不是先後順序關係，買方能依實際狀況選擇最有利的主張，但實際請求金額與可行性，仍要看個案證據與賣方的因應狀況。

通知期限：知悉起 1 年內，個人間交易常見特約縮短

民法第 566 條規定，買方自知悉不適合之時起 1 年內，必須通知賣方，否則就喪失追完請求、代金減額、損害賠償與解除這四項權利，但如果賣方在交付時明知或因重大過失而不知該不適合，則不受這個期限限制。要特別提醒的是，如果賣方不是宅建業者（也就是個人賣方直接售屋），這個「1 年」的期限可以透過契約特約排除或縮短，實務上常見的「現況有償讓渡，免責」或「引渡後 3 個月內限定」等條款，就是把買方的求償窗口大幅壓縮，簽約前務必逐條確認這部分的約定內容。

賣方是宅建業者時，有一條不能突破的下限

如果賣方本身是宅建業者（例如買的是仲介公司自售的中古屋庫存），依宅建業法第 40 條，任何比民法規定對買方更不利的特約都無效，唯一的例外是把通知期限訂為「引渡之日起 2 年以上」。換句話說，宅建業者作為賣方時，買方至少能拿到「引渡後 2 年」的求償期間保障，不會被壓縮到比這更短。

新築住宅例外：品確法的 10 年強制保障

如果買的是新築住宅（非中古屋），適用的是另一部特別法——住宅品質確保促進法（品確法）。這部法規定，對於「構造耐力上主要部分」（基礎、柱、樑等承重結構）與「雨水浸入防止部分」（屋頂、外壁、開口部等）這兩類項目，賣方或承包商必須負擔至少 10 年的瑕疵擔保責任，而且這項保障不得透過特約排除或縮短，是強制規定。這也是新築與中古屋在求償保障上最大的差異所在。

新築業者還有一道保險或供託的防線

為了確保上述 10 年保障不會因為業者倒閉而落空，住宅瑕疵擔保履行法要求提供新築住宅的建商與宅建業者，必須就每年出售的住宅，選擇加入指定的住宅瑕疵擔保責任保險，或向法務局提存相應金額的保證金，作為資力確保措施。買方如果對建商的財務狀況有疑慮，可以請對方提出保險證明或供託證明，確認這道防線確實存在。

給台灣買方的實務提醒

台灣買方最常踩到的坑，是把中古屋的「現況交屋、免責特約」直接當成常態接受，卻沒注意到這代表自己幾乎放棄了契約不適合責任的求償空間。簽約前，務必請日文能力可靠的司法書士或律師，逐條核對重要事項說明書與契約書中關於瑕疵擔保（契約不適合）的特約內容，尤其留意通知期限是否被壓縮、是否有全面免責條款，再決定是否接受這樣的交易條件。

常見問題

官方來源

• e-Gov 法令檢索：民法（第 562 條至第 566 條）
• e-Gov 法令檢索：宅地建物取引業法（第 40 條）
• e-Gov 法令檢索：住宅の品質確保の促進等に関する法律
• 國土交通省：特定住宅瑕疵擔保責任の履行の確保等に関する法律關係