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日本借地借家法：普通借家、定期借家與房東解約限制

普通借家不是房東想收回就能收回：期滿通知、解約申入與正當事由要分開判斷。定期借家可在期間屆滿時不更新，但須符合書面或法定電磁紀錄、事前說明與到期通知等程序。欠租也沒有適用所有案件的固定月數門檻；是否能解除要看催告、違約程度、契約與裁判實務，實際收回仍應走合法程序。

本頁內容

先看決策表

項目	普通借家	定期借家	風險提醒
到期效果	符合第 26 條時可能視為更新；房東拒絕更新另受第 28 條正當事由限制。	符合第 38 條成立要件時，期間屆滿不更新；雙方仍可另行再契約。	不能只看契約標題。
契約形式	借地借家法沒有第 38 條所定定期借家的特別成立程序。	須以書面或符合法定要求的電磁紀錄締結，並於締約前另行提供不更新說明。	漏掉事前說明時，不更新約定無效。
期滿通知	有期間契約的第 26 條通知窗口為期滿前一年至六個月；房東拒絕更新仍須第 28 條正當事由。	期間一年以上者，房東原則上須在期滿前一年至六個月通知終止；逾期通知後需再經六個月才可對抗租客。	第 26 條未明定普通借家的通知形式；實務上仍應留存可證明紀錄。
房東收回	第 28 條綜合雙方使用需要、租賃經過、利用與現況、財產給付等判斷。	合法成立的定期借家於期滿時不以第 28 條正當事由為終止要件。	中途解除仍須依契約與其他法律判斷。
租客中途解約	依契約、民法與個案情況判斷。	未滿 200 平方公尺的居住用建物，因轉勤、療養、親族照護等不得已事由而難以作為生活本據時，可依第 38 條申入，經一個月終止。	不是所有定期借家都可由租客任意提前終止。
租金調整	第 32 條原則適用。	若有租金改定特約，第 38 條第 9 項排除第 32 條適用。	要逐字檢查契約條款。

普通借家與定期借家：先查成立要件

普通借家的更新規則主要在借地借家法第 26 條，房東拒絕更新或解約申入的正當事由在第 28 條；兩者不應混成同一條規則。

定期借家依第 38 條須以書面或符合法定方式的電磁紀錄締結，房東還須在締約前另行說明契約不更新且期滿終止；未說明時，不更新約定無效。

期間一年以上的定期借家另有期滿通知窗口。法律頁不採用定期借家在市場上需要降租的說法，因本次官方來源不足以支持該市場結論。

正當事由是綜合判斷

第 28 條要求綜合考量房東與租客使用建物的必要、租賃關係既往經過、建物利用狀況與現況，以及房東提出財產給付等因素。

搬遷補償或立退料只是法定考量因素之一，不能單獨預先決定正當事由成立，也沒有適用所有案件的固定補償金額。

欠租時的催告、解除與明渡

民法第 541 條原則上要求債權人先定相當期間催告履行，屆期仍未履行才可解除；若違約依契約及交易社會通念屬輕微，不能依該條解除。第 542 條另列無催告解除的例外。

日本法沒有可套用所有案件的固定欠租月數門檻。是否可解除要看催告、欠租狀況、補繳、契約與裁判實務。

最高裁 2022 年 12 月 12 日判決處理保證業者在欠租時無限制無催告解除，或在原租約未終了時把住宅視為已明渡的條款；國土交通省並要求業者停用同類條款。

房東不應自行換鎖、斷水電或搬走租客物品；候選頁只建議保存明細、合法催告，並由日本律師與管理公司判斷解除及明渡程序。

出售帶租約房屋後的出租人地位

借地借家法第 31 條規定，建物已交付租客時，即使租賃未登記，也可對其後取得建物物權者發生效力。

民法第 605 條之 2 規定，具對抗要件的不動產出售時，出租人地位原則移轉給買受人；依法移轉時，敷金返還義務也由買受人承接。

因此，所有權變更本身不足以推導租客須搬離。買方應查租約類型、期限、通知、敷金、欠租、保證、修繕、轉租與爭議紀錄。

房租增減請求不是單方改價

第 32 條允許當事人在稅負、房地價格或其他經濟情勢變動，或現租與鄰近同類建物租金相比已不相當時，向未來請求增減租。

協議不成時，法條另定裁判確定前的暫付，以及確定後差額與利息處理；房東通知後不代表新租金已確定。

第 32 條明文承認特定期間不增租特約；舊頁所寫不得減租特約有效，與法條及同頁 FAQ 衝突，候選內容已移除。

民事調停法第 24 條之 2 規定，地租或房租增減事件提訴前原則先申請調停；不應擴張成所有租賃糾紛都採調停前置。

買帶租約物件前的查核清單

查完整租約，以及普通或定期借家的成立文件與通知紀錄。

查目前租金、共益費、敷金、更新、欠租與保證業者資料。

查出租人地位與敷金返還義務如何承接。

查房內設備、修繕、事故與原狀回復紀錄，並確認看不到室內所造成的資訊限制。

查管理委託、轉租、サブリース、租金改定與解約條款。

常見問題

Q. 普通借家到期，房東就能不續租嗎？

不能只看期滿。第 26 條有更新通知規則，第 28 條又要求房東拒絕更新或解約申入具正當事由，需綜合個案判斷。

Q. 給搬遷補償金，租客就要搬嗎？

不能直接推導。財產給付只是第 28 條列出的判斷因素之一，仍須與雙方使用需要、租賃經過、利用與現況等因素一併判斷。

Q. 定期借家到期就能收回嗎？

須先確認定期借家成立要件與通知程序均符合。若房東未在締約前另行說明不更新與期滿終止，不更新約定無效。

Q. 定期借家可以和同一租客再簽嗎？

可由雙方另行合意再契約，但不是普通借家的更新；新契約仍要重新符合適用程序。

Q. 欠租三個月就可以解約嗎？

沒有適用所有案件的固定月數。要看催告、欠租金額與期間、補繳、契約和其他情況；房東或保證業者也不能用條款取代合法的解除與明渡程序。

Q. 房屋賣掉後，新屋主可以要求租客搬走嗎？

若租賃具對抗力，出租人地位原則移轉給買方，不能只因所有權變更就推導租客須搬離。

Q. 房東通知漲租後，租客就要照新金額付嗎？

不直接成立。第 32 條設有要件，協議不成時另有暫付與裁判確定後差額規則；房租增減事件提訴前原則先申請調停。

Q. 房客可以要求減租嗎？

在第 32 條所列現租已不相當的情形下可以請求，但是否成立與幅度要依資料、協議及後續程序判斷，不能自行把租金降到任意金額。

Q. 保證業者可以直接解約或認定租客已搬走嗎？

不能用無限制條款取代合法程序。最高裁 2022 年判決與國土交通省通知已針對同類條款作出限制。

官方來源

以上為一般性法規介紹(基準日 2026 年 7 月),不構成法律意見;法規修訂頻繁,個案請諮詢行政書士、司法書士或律師,並以主管機關最新公告為準。