繼承空屋賣掉可扣 3,000 萬円：被繼承人居住用財產特例
2027 年 12 月 31 日前賣可扣 3,000 萬円（3 人以上繼承為 2,000 萬円），價款須 1 億円以下
家人在日本的老家過世，你繼承後人在台灣、屋子空著、想賣掉。這時可能用得上「被繼承人居住用財產（空家）的 3,000 萬円特別控除」：符合條件時，可以從讓渡所得中扣掉最高 3,000 萬円。這項特例要件很細，漏一項就不能用。本文依國稅廳 No.3306（令和 8 年 4 月 1 日現在法令等）與租稅特別措置法第 35 條整理，查證日 2026-10-19。稅額與個案請洽稅務署或稅理士；本文只講一般規則。
這項特例是什麼
國稅廳的說明是：繼承或遺贈取得「被繼承人居住用家屋」或其敷地，在 2016 年 4 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日之間賣出，符合要件時，可從讓渡所得扣最高 3,000 萬円。2024 年 1 月 1 日以後的讓渡，如果取得家屋及敷地的繼承人有 3 人以上，每人的上限是 2,000 萬円。2027 年 12 月 31 日之後是否延長，待確認。
家屋要符合三條件
被繼承人居住用家屋，是指繼承開始前被繼承人居住、且同時符合以下三項的主要居住建築物：
- 1981 年 5 月 31 日以前建築。
- 不是區分所有登記的建物（公寓大樓不行）。
- 繼承開始前，除被繼承人外沒有其他人居住。
被繼承人如果因要介護認定等原因住進老人院等，符合一定要件時，住進老人院前的家屋（従前居住用家屋）也可視為被繼承人居住用家屋，細節見國稅廳另一頁（No.3307）。
三種賣法
要件之一是賣法。國稅廳列出三種：
- 賣家屋（或連同敷地一起賣）：從繼承到出售，沒有供事業、出租或居住使用，且出售時家屋要符合一定耐震基準。
- 把家屋全部拆除後賣敷地：拆除前家屋沒有被使用，且繼承後敷地也沒有被使用，拆除後到出售時沒有拿去蓋其他建物或構築物。
- 2024 年 1 月 1 日以後的讓渡，若賣出時家屋尚未耐震也未拆除：在出售年的翌年 2 月 15 日前，讓家屋符合耐震基準，或把家屋全部拆除。
時間與金額限制
- 出售時間：要在繼承開始日起第 3 年的 12 月 31 日之前賣掉。
- 價款：出售價款須在 1 億円以下。若有分割賣出或其他繼承人賣出，自繼承時起，到適用特例賣出日起滿 3 年之該年 12 月 31 日止，這些價款都會合併判斷；合計超過 1 億円時，要在該次賣出日起 4 個月內修正申告並補稅。
- 不能賣給夫妻、親子等「特別關係人」。
- 同一位被繼承人的家屋，這項特例只能用一次。
- 不能與相續財產取得費加算特例、收用等特別控除併用。
要準備哪些文件
國稅廳列的提出書類包括：
- 譲渡所得內訳書。
- 能證明繼承取得與建築年、非區分所有的登記事項證明書等。
- 房屋所在地市區町村長交付的「被相続人居住用家屋等確認書」。
- 耐震基準適合證明書或建設住宅性能評價書的影本（讓渡日前 2 年內調查或評價）。
- 能證明價款在 1 億円以下的文件，例如買賣契約書影本。
這些都要附在確定申告書上。
海外繼承人
國稅廳此頁沒有針對外國籍或海外居住的繼承人另外說明。人在台灣時，如何向市區町村申請確認書、非居住者能否適用，上述資料未載，待確認，請洽房屋所在地的市區町村與稅務署。賣方是非居住者時買方可能要預扣稅，見本站〈台灣人賣日本房子，買方要先扣 10.21% 預扣稅嗎？〉。
怎麼做
- 確認房屋建築日是否在 1981 年 5 月 31 日以前，並確認不是區分所有登記。
- 確認繼承開始前被繼承人是否獨居，有沒有他人同住。
- 確認繼承後沒有出租、供事業使用或有人居住。
- 決定賣法：賣屋、拆除後賣地，或 2024 年以後賣出後再補耐震或拆除。
- 算好期限：繼承日起第 3 年的 12 月 31 日。
- 向房屋所在地市區町村詢問「被相続人居住用家屋等確認書」的申請方式。
- 先找稅理士試算，並準備確定申告文件。
容易踩雷
- 以為所有繼承空屋都適用：1981 年 5 月 31 日以前建築、非區分所有等條件缺一不可。
- 繼承後出租或自己住了一陣：不能供事業、出租或居住使用。
- 價款超過 1 億円：特例不適用。
- 超過繼承日起第 3 年的 12 月 31 日才賣：期限過了不能用。
- 繼承人有 3 人以上卻以為每人都是 3,000 萬円：上限為 2,000 萬円。
- 把空屋賣給子女或配偶：屬特別關係人，不能適用。
常見問題
這項特例到什麼時候？
國稅廳說明是 2027 年 12 月 31 日前出售。之後是否延長，待確認。
一定要拆房子嗎？
不一定。可以賣家屋，家屋出售時須符合耐震基準；2024 年 1 月 1 日以後的讓渡，另可在賣出後翌年 2 月 15 日前補耐震或拆除。
公寓大樓的空屋可以用嗎？
不行。區分所有登記的建物不符合要件。
來源
- 国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（2026-10-19 查證）：3人以上である場合は2,000万円までとなります
- 租税特別措置法（e-Gov）（2026-10-19 查證）：平成二十八年四月一日から令和九年十二月三十一日までの間に