日本買賣仲介費上限：3% 加 6 萬円，800 萬円以下空屋 33 萬円特例
買賣仲介上限約（價金×3%＋6 萬円）×1.1；價金 800 萬円以下特例上限 33 萬円（2026-10-19）
在日本買或賣房，仲介費（仲介手数料）有法定上限，一般的速算說法是「成交價 3% 加 6 萬円再加稅」。2024 年 7 月 1 日起，另有針對低價空屋的特例。本文依國土交通省的報酬告示（最終改正：令和 6 年國交省告示第 949 號）與說明資料整理，查證日 2026-10-19。這是「上限」，不是「一定要收這麼多」；個別業者收費與是否為課稅事業者，請以書面報價為準。
原則：三段比率
報酬告示第二：業者向依頼者（委託人）的一方，可以收取的買賣媒介報酬（含消費稅）上限，是把成交價（不含消費稅）分成三段，各乘比率後加總：
| 價金區間 | 比率 |
|---|---|
| 200 萬円以下的部分 | 5.5% |
| 超過 200 萬到 400 萬円的部分 | 4.4% |
| 超過 400 萬円的部分 | 3.3% |
三段合併成速算式，就是「成交價 × 3% ＋ 6 萬円」（不含稅）再乘 1.1（本站由比率整理）。示範（本站計算）：
- 成交價 3,000 萬円：200 萬 × 5.5% ＋ 200 萬 × 4.4% ＋ 2,600 萬 × 3.3% ＝ 105.6 萬円（稅含）。
- 成交價 5,000 萬円：11 萬 ＋ 8.8 萬 ＋ 4,600 萬 × 3.3% ＝ 171.6 萬円（稅含）。
買方與賣方各自是一個「依頼者」，上限各自計算。
2024 年新增：800 萬円以下的低廉空家
2024 年 6 月公布、7 月 1 日施行的修正，新增告示第七：「低廉な空家等」（價金不含稅 800 萬円以下的宅地、建物），業者考量媒介所需費用，可以超過原則的計算額收取報酬，但向該依頼者收取的報酬不得超過 30 萬円的 1.1 倍，也就是 33 萬円（稅含）。代理時，上限是第七計算額的 2 倍以內。
告示第七針對的是「依頼者」，條文沒有限定賣方或買方（2024 年 7 月 1 日施行後的現行條文；舊制曾限賣方，已不適用）。例：價金 500 萬円的空家，原則上限是 200 萬 × 5.5% ＋ 200 萬 × 4.4% ＋ 100 萬 × 3.3% ＝ 23.1 萬円；若適用特例，上限提高到 33 萬円。價金 800 萬円時，原則上限本來就是 33 萬円，所以特例只在 800 萬円以下的區間才有差。
特例的前提
國交省說明：適用特例時，要在媒介契約締結前，在上限範圍內向依頼者說明報酬額並取得合意，這點寫入了「解釋・運用的考え方」（通達）。換句話說，33 萬円是上限，不是定價。
長期空家的租賃特例
同一次修正也對租賃設有「長期的空家等」特例：自貸主收取的媒介報酬，在符合條件下，雙方合計可到借賃 2.2 個月分，但承租人負擔須在 1.1 個月分以內（居住用且未事先承諾者為 0.55 個月分）。一般租賃的原則是雙方合計 1 個月分的 1.1 倍以內，見本站〈日本租屋仲介費上限是一個月租金嗎〉。
怎麼做
- 先確認價金（不含稅），用三段比率或速算式算出原則上限。
- 若是價金 800 萬円以下的空家，詢問業者是否適用特例，以及是否在媒介契約前說明並合意。
- 要求書面報價，載明報酬計算依據與稅額。
- 賣方與買方各自簽媒介契約時，分開確認各自的報酬與是否適用特例。
- 業者若是免稅事業者，告示第十一第 2 項規定上限是「準用算出額×100/110，加進貨消費稅相當額與廣告費」，請另行詢問。
容易踩雷
- 把上限當成固定價格：告示是「以內」。
- 忘了消費稅：三段比率已含消費稅，速算式的「3% 加 6 萬円」是不含稅，要再乘 1.1。
- 以為特例要看是不是空屋：依國交省解釋運用，「低廉な空家等」只看價金（不含稅）800 萬円以下，不問宅地或建物的使用狀態；要適用特例，仍須事前說明並取得合意。
- 把速算式用在低價物件：「3% 加 6 萬円」只適用價金超過 400 萬円的情形，400 萬円以下要照三段比率逐段計算。
常見問題
日本買賣仲介費上限怎麼算？
成交價（不含稅）分三段：200 萬円以下 5.5%、超過 200 萬到 400 萬円 4.4%、超過 400 萬円 3.3%，加總後為含稅上限；速算為（價金 × 3% ＋ 6 萬円）× 1.1。
800 萬円以下的空家，仲介費可以收多少？
媒介報酬上限可到 33 萬円（稅含），但要事前說明並取得依頼者合意。
價金 3,000 萬円，上限是多少？
105.6 萬円（含稅，買方與賣方各自適用）。
來源
- 国土交通省 報酬告示（建設省告示第1552号，令和6年告示第949号改正）（2026-10-19 查證）：当該依頼者から受ける報酬の額は三十万円の一・一倍に相当する金額を超えてはならない
- 国土交通省 空き家等に係る媒介報酬規制の見直し（2026-10-19 查證）：媒介契約の締結に際しあらかじめ、上記の上限の範囲内で、報酬額について依頼者に対して説明し、合意する必要があること
- 国土交通省 宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（令和8年4月1日施行版）第46條關係（2026-10-19 查證）：当該宅地又は建物の使用の状態を問わない