2026 年都道府縣地價調查：住宅地全國 +1.0%、商業地 +2.9%，東京都住宅地 +5.8%

令和 8 年地價調查：全國住宅地 +1.0%、商業地 +2.9%，連續 5 年上升（2026-10-18）

首次發布：2026-10-19｜最後查證：2026-10-19

日本每年有兩份官方地價資料：1 月 1 日基準的「地價公示」，以及 7 月 1 日基準的「都道府縣地價調查」（基準地價）。本文整理 2026 年 9 月國土交通省公布的令和 8 年都道府縣地價調查，聚焦全國、區域與都道府縣的住宅地與商業地變動率；地價公示的整理見本站〈2026 年公示地價怎麼看〉。這是平均變動率，不是任何一塊土地的行情；查證日 2026-10-19。

這是什麼調查

都道府縣地價調查是依國土利用計畫法施行令，由各都道府縣知事每年調查 7 月 1 日時基準地每平方公尺的價格，國交省再彙整全國狀況。它和國交省土地鑑定委員會的地價公示（每年 1 月 1 日時點）在調查時期與地點上互補。令和 8 年調查的基準地共 21,466 地點，其中福島第一原子力發電所事故影響的 10 地點休止調查。資料另註明，令和 8 年熊本地震與令和 8 年 8 月千葉豪雨的影響未反映。

全國平均：連續 5 年上升

國交省的歸納是：全國平均的全用途、住宅地與商業地都連續 5 年上升；商業地上升幅度擴大，全用途與住宅地與前一年相同。三大都市圈中，東京圈與大阪圈上升幅度擴大，名古屋圈縮小；地方圈已連續 4 年上升，地方四市的上升幅度都縮小。

全國變動率的走勢

全國住宅地的變動率：令和 3 年 －0.5%、令和 4 年 +0.1%、令和 5 年 +0.7%、令和 6 年 +0.9%、令和 7 年與令和 8 年都是 +1.0%。商業地則是 －0.5%、+0.5%、+1.5%、+2.4%、+2.8%、+2.9%。

住宅地：哪些都道府縣漲最多

令和 8 年住宅地變動率較高的都道府縣：東京都 +5.8%、沖繩縣 +5.3%、千葉縣 +3.4%、神奈川縣 +3.1%、大阪府 +3.0%、福岡縣 +2.1%。仍下降的包括北海道 －0.3%、秋田縣 －0.4%、愛媛縣 －1.0%、鹿兒島縣 －1.0%，徳島縣 －1.2% 是表中的最低值。

縣廳所在地等主要城市（住宅地）：東京 23 區 +8.7%、大阪市 +6.7%、千葉市 +5.7%、福岡市 +5.5%、那霸市 +5.3%、大分市 +4.3%、橫濱市 與神戶市 +3.3%、京都市 +2.8%、名古屋市 +2.7%、札幌市 +0.7%。札幌市在令和 5 年曾是 +12.5%，高峰過後上升幅度明顯縮小。

這份資料怎麼用、不能怎麼用

• 變動率是各基準地的平均，不等於你想買的土地的漲幅。
• 7 月 1 日基準，與 1 月 1 日的地價公示相差半年，比較時要看基準日。
• 沒有反映令和 8 年熊本地震與千葉豪雨的影響。
• 各基準地的具體價格請到各都道府縣官網查詢，本文未取用，待確認。

怎麼做

1. 先決定要看哪一份：兩者都是最近 12 個月的變動率，基準日不同：想看到 7 月 1 日為止的 12 個月，用地價調查；想看到 1 月 1 日為止的 12 個月，用地價公示。
2. 在國交省概要資料找到物件所在區域的住宅地與商業地變動率，當作大趨勢。
3. 到物件所在都道府縣官網，查附近基準地的實際價格與前年對比。
4. 與地價公示、路線價並看，不要只用單一來源。
5. 購入價格要看個別因素（形狀、接道、容積率），官方平均不能取代估價。

容易踩雷

• 把全國 +1.0% 當成自己要買的土地的漲幅。
• 拿地價公示與地價調查的數字直接相比：基準日差半年、地點不完全相同。
• 忽略地方圈住宅地僅 +0.1%：依表，令和 8 年住宅地變動率為負的有 24 個都道府縣。
• 以為變動率就是成交價漲幅：這是鑑定評價的價格。

常見問題

2026 年日本地價是漲還是跌？

國交省令和 8 年都道府縣地價調查：全國住宅地 +1.0%、商業地 +2.9%、全用途 +1.5%，都連續 5 年上升。

哪個都道府縣住宅地漲最多？

東京都 +5.8%，其次是沖繩縣 +5.3%、千葉縣 +3.4%。

地價調查與地價公示差在哪？

地價調查是各都道府縣知事調查 7 月 1 日的基準地價，地價公示是 1 月 1 日時點的標準地價，兩者互補。

來源

• 国土交通省 令和8年都道府県地価調査の概要（2026-10-18 查證）：国土利用計画法施行令に基づき、各都道府県知事が毎年7月1日における基準地の1㎡当たりの価格を調査し公表するもの
• 国土交通省 地価公示（2026-10-17 查證）：毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月に公示するもの