2026 年公示地價怎麼看？全國住宅地 +2.1%、商業地 +4.3%，東京圈商業地 +9.3%
2026 年公示地價全國住宅地 +2.1%、商業地 +4.3%，連續第 5 年上升（2026-10-17）
想知道「日本地價現在在漲還是在跌」，官方最常用的數字是國土交通省每年 3 月公布的「地價公示」。2026 年（令和 8 年）的結果在 2026 年 3 月 17 日發布，基準日是 2026 年 1 月 1 日，調查約 26,000 個標準地。本文整理各圈域的變動率與平均價格，並說明怎麼解讀，查證日 2026-10-17。要注意：這是土地的正常價格，不是建物；也不是成交價，更不能直接代表某一間房子的價格。
全國與三大都市圈
國交省說明：全國的全用途平均、住宅地、商業地都連續第 5 年上升；全用途平均與商業地上升幅度擴大，住宅地與前一年相同。三大都市圈全用途、住宅地、商業地都連續第 5 年上升且幅度擴大；其中東京圈與大阪圈各用途幅度擴大，名古屋圈縮小。
依地價公示時系列推移表（對繼續調查地點的平均變動率與標準地平均價格）：
| 圈域 | 住宅地變動率 | 商業地變動率 | 全用途變動率 | 住宅地平均（円/㎡） | 商業地平均（円/㎡） |
|---|---|---|---|---|---|
| 全國 | +2.1% | +4.3% | +2.8% | 144,700 | 758,000 |
| 三大都市圈 | +3.5% | +7.8% | +4.6% | 239,900 | 1,539,100 |
| 東京圈 | +4.5% | +9.3% | +5.7% | 307,500 | 2,031,300 |
| 大阪圈 | +2.5% | +7.3% | +3.8% | 163,300 | 1,037,800 |
| 名古屋圈 | +1.9% | +3.3% | +2.3% | 130,100 | 612,100 |
| 地方圈 | +0.9% | +1.6% | +1.2% | 55,400 | 176,900 |
地方圈與地方四市
地方圈（三大都市圈以外）全用途與住宅地連續第 5 年上升，但幅度縮小，商業地與前一年相同。地方四市（札幌、仙台、廣島、福岡）住宅地、商業地、全用途都連續上升但幅度縮小：住宅地 +3.5%（前一年 +4.9%）、商業地 +6.4%（前一年 +7.4%）、全用途 +4.5%（前一年 +5.8%）。四市以外的「其他地區」住宅地 +0.6%，與前一年相同，商業地 +1.1%（前一年 +0.9%，幅度擴大）。
公示地價與其他地價的關係
日本的土地價格有好幾種：公示地價（1 月 1 日基準，國土交通省）、都道府縣地價調查（7 月 1 日基準，由各都道府縣知事判定）、相續稅用的路線價與固定資產稅評價額。國交省說明，地價公示與都道府縣地價調查的調查時期與地點不同，兩者有相互補充的關係。2026 年的都道府縣地價調查已在 2026 年 9 月公布，可以與 1 月的公示結果合併來看半年內的變化。
怎麼解讀這些數字
地價公示是依地價公示法，由國土交通省土地鑑定委員會判定標準地每年 1 月 1 日每平方公尺的正常價格，作為一般土地交易的指標、不動產鑑定與公共事業用地取得價格的基準。所以：
- 平均價格是標準地的簡單平均，不是同一塊地的價格，也受每年標準地組成的影響。
- 變動率是「繼續調查地點」對前一年的平均漲跌，兩者的算法不同。
- 都市圈的漲幅集中在東京圈與大阪圈，不能代表整個地方圈。
- 個別地點的價格在國交省的「不動產情報庫」查詢。
怎麼做
- 到國交省地價公示頁面下載「變動率及平均價格的時系列推移表」，找自己有興趣的圈域或市區町村。
- 在不動產情報庫查標準地的位置與 2026 年公示價格，對照要買的物件所在區域。
- 同時查 2026 年 7 月 1 日的都道府縣地價調查，兩者基準日不同，可互相對照。
- 把土地價格與建物、稅費、持有成本分開估算，不要只看地價漲幅。
- 與不動產價格指數交叉對照，兩者定義不同，不要混用。
容易踩雷
- 把公示地價當成成交價；公示價格是判定的正常價格。
- 把全國 +2.1% 套到所有地區：地方圈住宅地只有 +0.9%，其他地區 +0.6%。
- 以為東京圈商業地 +9.3% 代表一般住宅也漲這麼多；東京圈住宅地是 +4.5%。
- 引用 2026 年的數字卻用 2025 年的基準，注意 1 月 1 日與 7 月 1 日的差別。
常見問題
2026 年日本地價漲了多少？
全國住宅地平均 +2.1%、商業地 +4.3%、全用途 +2.8%，連續第 5 年上升。
哪個地區地價漲最多？
東京圈商業地 +9.3%，其次是大阪圈商業地 +7.3%、東京圈全用途 +5.7%。
公示地價什麼時候公布？
每年 3 月公布，基準日是 1 月 1 日；2026 年的結果在 2026 年 3 月 17 日發布。
來源
- 国土交通省 全国の地価動向は全用途平均で５年連続上昇～令和８年地価公示～（2026-10-17 查證）：全用途平均・住宅地・商業地のいずれも５年連続で上昇
- 国土交通省 令和8年地価公示 時系列推移表（Excel）（2026-10-17 查證）：全国 住宅 令和8年 2.1｜144700
- 国土交通省 地価公示（2026-10-17 查證）：毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月に公示するもの
- 国土交通省 令和8年都道府県地価調査の概要（2026-10-17 查證）：地価公示（毎年1月1日時点の調査）と調査時期、調査地点において相互に補完的な関係にある