日本租屋仲介費上限是一個月租金嗎？雙方合計 1.1 個月（含稅），租客單方上限原則 0.55 個月
租屋仲介費雙方合計上限 1 個月租金×1.1（含稅），居住用租客事前未同意時上限 0.55 個月（2026-10-17）
日本租屋的初期費用裡，「仲介手數料」是常被問的一項，很多人聽說是「一個月租金」。法律上的上限比這句話精確得多：宅建業法第 46 條要求業者收的報酬不得超過國土交通大臣定的額度；報酬告示把賃貸借的上限定為「從房東與租客兩邊收到的合計，不超過租金 1 個月分加消費稅」，而居住用的房子，單獨向租客收的部分另有限制。本文依宅建業法與國交省的「解釈・運用の考え方」整理，查證日 2026-10-17；金額以該次書面為準，本站不提供全日本統一的行情。
上限是多少
宅建業法第 46 條：業者就宅地或建物買賣、交換、租賃的代理或媒介可收的報酬，依國土交通大臣所定；超過者不得收（第 2 項）；業者必須在事務所內顯眼處揭示報酬額（第 4 項）。
國交省 2026 年 4 月 1 日施行版的《宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方》說明告示對租賃的限制：
- 媒介時，從房東與租客雙方收取的報酬合計，上限為「租金 1 個月分的 1.1 倍」（含消費稅）。合計在這個範圍內，雙方可以任何比例分擔，也可以只向一方收。
- 居住用建物（專供居住；兼作店舖、辦公室者不算）的媒介：除了依頼者承諾的情形外，向依頼者一方收取的報酬，上限是租金 1 個月分的 0.55 倍（即 1 個月的一半加稅）。
- 這裡的「承諾」是指：在接受該媒介的委託時，就已取得該依頼者「同意付 0.55 個月以上報酬」的承諾；委託之後才取得的同意不算，仍受 0.55 個月的限制。取得承諾後，合計上限仍是 1.1 個月。
示範（假設值）：月租 8 萬円。雙方合計上限 8 萬円 × 1.1 = 8.8 萬円；若租客沒有在委託時承諾，向租客這一方收取的上限是 8 萬円 × 0.55 = 4.4 萬円（0.55 個月上限適用於委託人的一方，房東若是委託人同樣適用）。
礼金不是仲介費
告示對「權利金」有一種特例，但國交省說明這項規定不適用於居住用建物的租賃。礼金、敷金、更新料、保證公司費用、清潔費、換鎖費等都不是仲介報酬，要分開看；礼金屬於不退還的錢，敷金則是退租時返還的錢。
違反的後果
違反第 46 條第 2 項（收超過上限的報酬）的業者，依第 82 條第 2 款可處 100 萬円以下罰金；未依第 46 條第 4 項揭示報酬額，依第 83 條第 2 款可處 50 萬円以下罰金。
怎麼做
- 看房前先問：「仲介手數料租客這邊是幾個月？」並要求在申請書或重要事項說明書寫明金額與計算方式。
- 若業者主張要收 1 個月以上，確認你是否在委託時簽過承諾書，沒有簽就不應超過 0.55 個月。
- 到店裡找業者揭示的報酬額表，確認其上限與計算。
- 把仲介費與礼金、保證公司費用分開記錄，對照總初期費用，見本站〈日本租屋初期費用〉。
- 認為被多收時，保存收據與契約，向都道府縣宅建業主管課或消費者熱線諮詢。
容易踩雷
- 以為上限是租客一方付 1 個月；法定上限是雙方合計 1.1 個月，租客單方原則 0.55 個月。
- 在委託之後才被要求簽「同意付 1 個月」的書面：依國交省的解釋運用，委託後才取得的同意不算有效承諾，仍受 0.55 個月限制；只有接受委託當下取得的承諾才算。
- 以為礼金屬於仲介費，或以為「免仲介費」就不用付其他費用。
- 忽略兼作店舖、辦公室的物件，不屬於居住用，0.55 個月的限制不適用。
常見問題
日本租屋仲介費法定上限是多少？
租客與房東合計租金 1 個月分的 1.1 倍（含稅）；居住用建物租客未事前同意時，租客這邊上限 0.55 個月。
租客一定要付仲介費嗎？
法律只訂上限，沒有訂租客一定要付；實際由房東、租客與仲介約定，支付比例與免收是業者做法，以書面為準。
業者收超過上限會怎樣？
違反宅建業法第 46 條第 2 項，可處 100 萬円以下罰金。
來源
- e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法第46條、第82條、第83條（2026-10-17 查證）：宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない
- 国土交通省 宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（令和8年4月1日施行版）（2026-10-17 查證）：依頼者から借賃の１月分の０．５５倍に相当する金額以上の報酬を受けることについての承諾を得ている場合