出租住宅要收消費稅嗎？國稅廳 No.6226：住宅出租免稅，但未滿 1 個月的短租與民泊、旅館業屬課稅
住宅出租免消費稅；未滿1個月或民泊旅館業不免稅（國稅廳No.6226，2026-10-19）
在日本出租房子，租金要不要加消費稅？日本消費稅法把「住宅的貸付」列為非課稅。但哪些算住宅、哪些不算，細節不少。本文依國稅廳タックスアンサー No.6226「住宅の貸付け」（令和 8 年 4 月 1 日現在法令等）整理，查證日 2026-10-19。這是一般規則；個案請洽稅理士。
同主題可接著看：日本入居審査會看什麼？先準備文件，不要把申請當成已簽約。
原則：住宅的出租免稅
國稅廳說明：住宅的貸付是非課稅。住宅，指供人居住的房屋，或房屋中供人居住的部分，包括一戶建、マンション、アパート、社宅、寮與貸間等。
隨住宅一併出租的下列東西，也算「住宅的貸付」：
- 庭院、圍牆、給排水設施等被認為是住宅一部分的東西；
- 家具、地毯、照明、冷暖氣等，與住宅一體出租的附屬設備。
但若這些設備另立為賃貸借標的、另訂租金，則要課稅。
免稅的條件
免稅的住宅貸付，是契約中明示為供居住使用，或契約沒寫用途、但依當時情形可認為供居住的情形。下列情形不算免稅的住宅貸付：
- 貸付期間未滿 1 個月；
- 屬旅館業法的旅館業施設出租。
國稅廳寫明：旅館、飯店、貸別荘、度假公寓、週租公寓，即使利用期間在 1 個月以上也不免稅；住宅宿泊事業（俗稱民泊）也屬於旅館業，不免稅。
用數字看（假設值）：月租 8 萬円的公寓，契約寫明供居住，租金免稅；同一房間若改做民泊、每晚收費，屬旅館業，要課稅；租期 20 日的短租未滿 1 個月，也要課稅。消費稅稅率與免稅事業者等其他制度，本文不論，待確認。
停車場、店舖併設與家賃的範圍
- 停車場：同時符合「每戶 1 台以上的停車位，且不論有沒有車都分配」與「租金之外沒有另收停車場使用費」時，免稅。
- 泳池、健身房等設施：只有居住者能用，且租金外不另收利用費，免稅。
- 店舖併設住宅：只有住宅部分免稅，租金要合理分成住宅部分與店舖部分。
- 家賃的範圍：月租之外，敷金、保證金、一時金中不返還的部分，以及共益費，都包含在家賃內。
對人在台灣的屋主
住宅貸付既然是非課稅，租金不必加收消費稅；但若所出租的是民泊、1 個月未滿的短租等課稅項目，就要另外確認消費稅的納稅義務與申報方式，這部分屬於消費稅的其他制度，本文不論，待確認，請稅理士判斷。
怎麼做
- 確認出租契約明示為供居住使用。
- 確認租期 1 個月以上；短租與民泊另行判斷。
- 停車場另收費時，確認是否課稅。
- 店舖併設住宅，拆分住宅與店舖部分的家賃。
- 設備另行出租、另定租金時，確認課稅。
- 稅務與申報，請稅理士確認。
容易踩雷
- 把民泊當成住宅出租：民泊屬旅館業，不免稅。
- 以為租期 1 個月以上的貸別荘、週租公寓免稅：不免稅。
- 停車場另收費卻當成免稅：不符停車場的免稅條件。
- 店舖併設住宅整棟都免稅：只有住宅部分。
- 把家具另訂租金：這部分要課稅。
常見問題
出租住宅的租金要加消費稅嗎？
不用。住宅的貸付是非課稅，條件是契約明示供居住使用且租期 1 個月以上。
民泊的收入要課消費稅嗎？
要。國稅廳說明住宅宿泊事業屬旅館業，不是非課稅的住宅貸付。
住宅附帶的停車位要課稅嗎？
同時符合每戶 1 台以上且不另收停車場使用費，免稅；否則可能課稅。
來源
- 国税庁 タックスアンサー No.6226 住宅の貸付け（2026-10-19 查證）：住宅の貸付けは、非課税とされます
- 国税庁 No.6226 住宅の貸付けの範囲（2026-10-19 查證）：貸付期間が1か月未満の場合