日本租屋設備壞了誰修？民法 606 條房東修繕義務
原則房東修；租客責任造成的除外；通知後房東不修或急迫時，2020 年 4 月 1 日起租客可自修
住進日本租屋後，熱水器不出熱水、漏水、冷氣壞掉時，會牽涉誰修、誰出錢、房東不處理怎麼辦三個問題。日本民法有一套基本規則，國交省的「賃貸住宅標準契約書」又把它寫成契約條文。本文依民法與國交省、法務省公開資料整理，查證日 2026-10-19。實際金額、期限與個案責任歸屬，請洽管理公司、消費生活中心或律師；本文不替任何案件下結論。
原則：房東要修
民法第 606 條第 1 項：賃貸人（房東）有義務做「使用及收益所必要的修繕」。換句話說，租客付租金，房東就要維持房子能正常使用。
但有一個例外：如果是因為租客自己的責任（條文：賃借人の責めに帰すべき事由）才需要修，房東就不用負這個修繕義務。例如租客弄壞的設備，不能直接要求房東出錢修。
第 2 項還規定，房東為保存房子而做必要行為時，租客不能拒絕。所以房東通知要進屋修繕，你原則上不能擋。標準契約書第 9 條第 2 項也寫了類似意思：房東要事先通知，租客除非有正當理由，不能拒絕。
發現壞了：租客要先通知
民法第 615 條：賃借物需要修繕時，租客必須「遲滯なく」（不拖延）通知房東；如果房東早就知道，則不用。標準契約書的解說也建議，修繕通知最好用書面或電子郵件等留下紀錄的方式。
所以最穩的做法是：發現漏水、設備故障，立刻拍照，寫下發現日期，用信件或訊息通知房東或管理公司，保留紀錄。
房東不修怎麼辦：2020 年 4 月 1 日起可以自修
2020 年 4 月 1 日施行的民法修正，新增第 607 條之 2。法務省的說明是：修正前，民法沒有規定租客在什麼情況下可以自己修繕。修正後，下列兩種情形租客可以修繕：
- 租客已通知房東需要修繕，或房東已經知道，但房東在「相當期間」內沒有修。
- 有急迫情事。
法務省說明，依這兩種情形自行修繕，不會被房東追究責任。但條文只寫「相當期間」，沒有寫幾天，具體要多久，待確認，視情況而定。
自行修繕的費用能不能向房東請求？民法第 608 條第 1 項：租客支出屬於房東負擔的必要費用時，可以立即請求償還。實際能否請求，仍要看修繕是否屬房東負擔、金額是否合理，個案請洽律師。
標準契約書怎麼寫
國交省的賃貸住宅標準契約書第 9 條，把規則寫成契約：
- 第 1 項：房東要做必要修繕；因租客責任造成的，由租客負擔，其他由房東負擔。
- 第 3 項：租客發現需修繕處所，要通知房東並協議。
- 第 4 項：通知後，修繕確有必要，而房東無正當理由不修時，租客可自己修，費用負擔準用第 1 項。
- 第 5 項：別表第 4 的輕微修繕，租客可以自己做、自己出錢，不用通知也不用房東承諾。
別表第 4 列的項目是：保險絲更換、水龍頭墊片（パッキン、コマ）更換、浴室橡膠塞與鍊條更換、電燈泡與日光燈更換，以及其他費用輕微的修繕。國交省解說指出，依第 5 項自行修繕時，費用償還請求權被排除；別表第 4 項目也仍可請房東依第 1 項修繕。別表也可以由雙方合意變更，所以要看你實際簽的契約。
修到一半不能住了：租金與終止
- 部分不能使用：民法第 611 條，如果不是租客責任，租金依無法使用的部分比例減額；若剩下的部分不足以達成租屋目的，租客可以解除契約。
- 全部不能使用：第 616 條之 2，賃貸借終了。
漏水影響到哪個房間，要減多少，沒有現成數字，待確認，請與管理公司協議或洽專業機構。
怎麼做
- 發現故障，當天拍照並寫下日期，例如 5 月 10 日發現漏水。
- 立即用書面或電子郵件通知房東或管理公司，例如 5 月 11 日送出，保留紀錄。
- 查你的契約第 9 條或修繕條款，以及別表第 4 的項目。
- 若是別表第 4 輕微項目，可自行處理並保留收據。
- 房東沒回應，先追蹤並記錄日期，例如 5 月 17 日、5 月 25 日再通知一次；「相當期間」沒有固定天數，待確認。
- 有急迫情事時（如水管破裂），先處理並保留證據。
- 無法協商時，洽消費生活中心或律師。
以上日期是示範用的假設值，不是法定期限。
容易踩雷
- 以為所有壞掉的都是房東出錢：因租客責任造成的要自負。
- 沒有通知就自己叫人修：第 607 條之 2 有前提條件，急迫情事除外。
- 通知只用口頭，事後無法證明：建議留下書面或電子郵件。
- 契約別表寫了更多租客負擔項目，沒注意看：以你簽的契約為準，特約效力待確認。
- 把 2020 年 4 月 1 日前的舊契約當成適用新法：契約適用新舊法依締約時間，法務省有說明，合意更新後可能適用新法，個案請確認。
常見問題
房東一定要修嗎？
原則上是。民法第 606 條規定房東有必要修繕義務，但因租客責任造成的除外。
房東不修，我可以自己修嗎？
可以，但有條件：已通知房東且房東在相當期間內沒修，或有急迫情事。2020 年 4 月 1 日施行的民法第 607 條之 2 有規定。
小東西壞了要自己修嗎？
若契約採用國交省標準契約書別表第 4，保險絲、水龍頭墊片、電燈泡等輕微修繕，租客可以自己做並自負費用。實際以你的契約為準。
來源
- 民法（e-Gov）（2026-10-19 查證）：賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う
- 法務省：2020年4月1日から賃貸借契約に関する民法のルールが変わります（2026-10-19 查證）：賃貸人から責任を追及されることはないことが明確になりました
- 国土交通省：賃貸住宅標準契約書（2026-10-19 查證）：乙の責めに帰すべき事由により必要となったものは乙が負担し、その他のものは甲が負担するものとする