長期修繕計畫指引：國交省建議的修繕積立金金額與計算方式，每㎡每月 252 円是怎麼來的
國交省目安：20 層未滿、5,000–10,000㎡ 的大樓平均每專有㎡每月 252 円（2026-10-18）
買日本中古公寓時，管理費之外還有「修繕積立金」，用來支付外牆、防水、電梯等大規模修繕。這筆錢多少才夠？國土交通省的《マンションの修繕積立金に関するガイドライン》（平成 23 年 4 月，令和 6 年 6 月改訂）給了一組「目安」，也教人怎麼把自己那棟的長期修繕計畫換算成同一單位比較。本文依該指引整理，查證日 2026-10-19。關於買前文件怎麼對照，見本站〈日本中古公寓管理費與修繕積立金〉；這篇專講指引的目安與算法。目安不是每棟的標準，也不能替代專業判斷。
目安怎麼來的
國交省收集了 366 件「大致依長期修繕計畫作成ガイドライン作成」的實際長期修繕計畫，對象是主要供區分所有者自住的住宅專用大樓；計畫要包含 19 個主要修繕項目（機械式停車場除外），計畫期間新建大樓 30 年以上、既有大樓 25 年以上。把整個計畫期間需要的修繕費，換算成「每專有面積 1 ㎡ 每月多少円」，再算出平均值與「事例的 3 分之 2 涵蓋的範圍」。
目安表（不含機械式停車場）
| 地上階數／建築延床面積 | 平均值 | 3 分之 2 事例涵蓋範圍 |
|---|---|---|
| 20 層未滿，5,000㎡未滿 | 335 円 | 235 至 430 円 |
| 20 層未滿，5,000 至 10,000㎡未滿 | 252 円 | 170 至 320 円 |
| 20 層未滿，10,000 至 20,000㎡未滿 | 271 円 | 200 至 330 円 |
| 20 層未滿，20,000㎡以上 | 255 円 | 190 至 325 円 |
| 20 層以上 | 338 円 | 240 至 410 円 |
單位是円／㎡・月（專有面積）。指引明講：這只是從事例推導出的「目安」，修繕積立金沒落在範圍內，不代表馬上就是不適當。
怎麼把自己那棟換算成同一單位
指引的算式：計畫期間整體的修繕積立金平均額 Z（円／㎡・月）＝（A＋B＋C）÷ X ÷ Y。其中 A 是計畫開始時的積立金餘額、B 是計畫期間要收的積立金總額、C 是計畫期間由專用使用料等繰入的總額、X 是大樓總專有面積、Y 是計畫期間的月數。這些數字都寫在長期修繕計畫裡。
指引的範例：地上 10 層、建築延床面積 7,000㎡，總專有面積 4,900㎡（70 戶，每戶 70㎡），期初餘額 7,000 萬円，計畫期間收取總額 2 億 6,460 萬円，專用使用料等繰入 9,000 萬円，計畫 30 年：
- 平均額＝（7,000 萬＋2 億 6,460 萬＋9,000 萬）円 ÷ 4,900㎡ ÷ 360 個月，約 241 円／㎡・月。
- 對照表中 20 層未滿、5,000 至 10,000㎡ 的平均 252 円。
若大樓有機械式停車場，要加上加算額：每台每月修繕費 ÷ 總專有面積 × 台數。範例有 30 台機械式停車場，每台每月 5,840 円，加算額＝5,840 × 30 ÷ 4,900，約 36 円。目安變成 252 ＋ 36 ＝ 288 円，範圍 206 至 356 円；範例的 241 円落在範圍內，但低於平均。
段階增額積立方式的引上方式
修繕積立金的收法有「均等積立」與「段階增額積立」兩種，後者先收少、再逐步加。指引提出適當引上的想法：以均等積立方式的月額為基準額，計畫的初期額應為基準額的 0.6 倍以上，最終額在 1.1 倍以內。國交省 2024 年 6 月 7 日的改定資料說明：從長期穩定確保的角度，均等積立方式較為理想；段階增額方式中有大幅上升、無法如期引上而造成積立金不足的例子，這是加入這項考量的背景。
另外：長壽命化促進稅制
這項稅制（マンション長寿命化促進税制）有明確條件，依國交省說明：大樓須築 20 年以上、總戶數 10 戶以上，且取得管理計畫認定；修繕積立金須在 2021 年 9 月以後，從低於認定基準調高到認定基準以上；長壽命化工事（外壁塗裝等、地板防水、屋頂防水）要在過去至少做過 1 次，並在 2023 年 4 月 1 日至 2027 年 3 月 31 日之間完成第 2 次以後的工事，工事完成後 3 個月內向市町村申請。減額是各區分所有者翌年度建物部分固定資產稅的 1/6 至 1/2，比率由市町村條例訂，參酌基準是 3 分之 1，每戶最多算 100㎡。是否適用，以市町村條例與主管機關說明為準。
怎麼做
- 向賣方或管理公司索取長期修繕計畫，找出 A、B、C、X、Y 五個數字。
- 用指引的算式換算成円／㎡・月，並加上機械式停車場的加算額（若有）。
- 對照上表依階數與延床面積選對的那一列，看落在平均與範圍的哪裡。
- 檢查積立方式是均等還是段階增額，段階增額要看初期額與最終額的倍數。
- 把結果與近年大規模修繕的實際實績與一時金紀錄一起看，並請專業人士判斷。
容易踩雷
- 把目安當成合格線：指引明講不在範圍內不代表不適當。
- 忘了機械式停車場的加算額，導致誤判偏低。
- 拿目前每月實收金額比較，而不是計畫期間整體的平均額。
- 只看月額，不看是段階增額還是均等積立。
常見問題
國交省建議的修繕積立金是多少？
目安因階數與延床面積而異：例如 20 層未滿、5,000 至 10,000㎡ 平均 252 円／㎡・月，20 層以上平均 338 円。
沒達到目安就有問題嗎？
不一定。指引明講目安只是事例推導的參考，沒有落入範圍不等於不適當。
機械式停車場怎麼算？
要另外加算：每台每月修繕費乘台數再除以總專有面積；指引範例 30 台約加 36 円／㎡・月。
來源
- 国土交通省 マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改訂）（2026-10-18 查證）：修繕積立金の額が「目安」の範囲に収まっていないからといって、直ちに不適切であると判断される訳ではありません
- 国土交通省 マンション長寿命化促進税制リーフレット（2026-10-19 查證）：令和５年４月１日～令和９年３月３１日の間に２回目以降の長寿命化工事を完了していること
- 国土交通省 令和6年6月7日 ガイドライン改定について（2026-10-18 查證）：将来にわたって安定的な修繕積立金の積立てを確保する観点からは、均等積立方式が望ましい方式といえます