日本公寓出租後，規約要怎麼交給房客？租約條款、誓約書與借用屆分開備
出租時標準管理規約第19條要求租約定遵守條款、房客誓約書與借用屆；交鑰匙不等於完成（2026-10-31）
將日本公寓交給房仲招租之後，屋主還有一項工作：讓房客取得並遵守這棟樓的使用規則。租賃契約的管理費、出租管理公司的服務費，以及公寓管理組合的規約，是不同的資料。2026-10-31核對標準管理規約第19條與現行區分所有法，出租前應確認文件由誰準備、誰簽署、誰送組合，而不是只問仲介是否已把鑰匙交出去。
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房客的使用義務，不只來自租約附件
區分所有法第46條第2項規定，占有者在建物、敷地及附屬設施的使用方法上，負有與區分所有人依規約或決議所負相同的義務。標準規約第19條又安排屋主讓第三人遵守規約與使用細則，將遵守條款寫入出租契約，要求相對人向管理組合提出誓約書，並提出借用專有部分的屆出。
這些範本不是全日本每棟已自動採用的表格；要向管理組合確認實際格式、送件方式及聯絡窗口。コメント也把第三人應遵守的事項限定為物件使用相關事項，不能把屋主的所有組合會員權利義務整包交給房客。房客住進去，不代表屋主不再負責接收組合通知或處理自己應繳的管理費。
三類文件各自回答不同問題
租約遵守條款，是出租人與承租人的約定；誓約書是房客向管理組合確認遵守使用事項；借用屆則讓組合掌握這戶已由他人使用。只提供一張有房客姓名的入住通知，不一定同時滿足後面的承諾內容。若委託出租管理公司代送，屋主仍應取得可核對的送件版本與組合受理情形。
實際交接時，將規約正文和與居住有關的使用細則分開說明。例如垃圾、陽台避難、寵物、腳踏車停放及裝修申請，可能散在不同文件。不要只在租約放一個「另依大樓規定」就以為房客已看過；最好留下交付的文件名稱和版本日期。若使用規定之後變動，也要確認組合通知如何轉到房客手上，避免出租管理公司與大樓管理公司彼此以為對方已通知。
租客付的共益費，不是組合收款的替代證明
標準規約第25條把管理費與修繕積立金列為區分所有人的負擔。假設屋主每月對組合付15,000円管理費和12,000円積立金，共27,000円；租約另向房客收5,000円共益費，不能因此認為組合只可再向屋主收22,000円。這些是假設帳目，用於區分兩種契約收款，並非某棟實際費率或租金安排。
屋主要查的是組合帳戶有沒有收到27,000円，以及租約收款如何按出租管理契約轉交；房客付了5,000円不能取代屋主對組合的繳費紀錄。管理費若欠繳，屬另一個問題，不宜和房客違反垃圾或寵物細則混成同一張催告。租客有違規時，按標準規約第67條的安排，組合可依法定與規約程序勸告、指示或警告，屋主也要處理必要的改善，不是直接進屋清除房客物品。
相關查核
要讓租約中的施工約定與大樓規則一致，參考〈公寓專有部分可以隨便改裝潢嗎？標準管理規約第 17 條：影響共用部分或他戶的工事要先經理事長申請、理事會決議〉，把需要事前承認的範圍交代給房客。涉及短期住宿招租時，先對照〈公寓規約可以禁止民泊嗎？標準管理規約第 12 條有可、禁 2 種範本，コメント另列僅限家主居住型等寫法，未明記時不能當作已獲准〉，不要把一般出租的交接表當成民泊許可。確認屋主端組合收款責任，可看〈買中古公寓要承接前屋主欠繳的管理費嗎？區分所有法第 8 條：管理組合的債權可向買方（特定承繼人）請求〉，避免只看租金入帳就漏繳大樓費用。
怎麼做
- 招租前向組合取得現行規約、使用細則與出租所需的表格。
- 請出租仲介把遵守條款與附件名稱對進租約，說明房客真正會用到的設施限制。
- 確認承租人簽好誓約與借用屆，由約定的負責人送到組合並留存受理紀錄。
- 把屋主、出租管理公司、大樓管理窗口及房客的通知路徑列清楚，日後更換聯絡人要同步修正。
容易踩雷
- 只交大門鑰匙，未交房客需要遵守的使用細則與設備規則。
- 以為委託招租就把區分所有人的組合費用義務一併轉給承租人。
- 違規通知只寄到海外屋主舊地址，沒安排轉交與改善回覆。
常見問題
房客付5,000円共益費，就等於付了組合費嗎？
不是。這是兩種收款關係，屋主仍應確認管理組合實際收到應繳費用。
只寄入住者姓名可以代替誓約書嗎？
不能直接認定。請依所在組合的表格確認，入住資料與遵守規約的承諾內容不同。
出租後屋主可以不處理違規通知嗎？
不可以如此推論。標準規約另設屋主使第三人遵守規則及改善違反行為的責務，須查本棟實際規定。
來源
- 國土交通省 令和7年改正マンション標準管理規約（單棟型）（2026-10-31 查證）：第 19 條第 1 項「この規約及び使用細則に定める事項をその第三者に遵守させなければならない」；第 19 條第 2 項「誓約書を管理組合に提出させなければならない」；第 19 條第 3 項「専有部分を借用した旨の届出」；第 67 條第 2 項「その是正等のため必要な措置を講じなければならない」
- e-Gov 法令検索 建物の区分所有等に関する法律第 46 條（2026-10-31 查證，現行版）：第 2 項「占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う」