土砂災害警戒區域買房要注意什麼：警戒與特別警戒的差別、重要事項說明須告知
物件在警戒區域內，重說須告知；特別警戒區域另有開發許可與結構規定（全國約 72 萬區域）
買日本房子時，重要事項說明書上可能出現「土砂災害警戒區域」。它有兩層：警戒區域與特別警戒區域，法律效果差很多。本文依土砂災害防止法、宅建業法施行規則與國交省砂防部公開資料整理，查證日 2026-10-19。個別土地是否在區域內、對貸款或保險有何影響，請洽仲介、市町村或專業人士；本文只講一般規則。液狀化的查法見本站〈日本液狀化危險怎麼查？國交省發生傾向圖與都道府縣分布圖，5 階段、250 公尺網格怎麼讀〉。
兩種區域的差別
土砂災害防止法規定了兩層區域：
- 土砂災害警戒區域（第 7 條）：都道府縣知事指定，對象是崩塌等發生時居民生命或身體有受害之虞、需要特別整備警戒避難體制的區域。指定前要聽取市町村長意見，並公示。
- 土砂災害特別警戒區域（第 9 條）：從警戒區域中，再指定崩塌等發生時建築物會損壞、居民生命身體有顯著危害之虞的區域。目的是限制一定的開發行為，以及規範有居室建築物的結構。
簡單說：警戒區域重點在警戒與避難；特別警戒區域則有開發與建築上的限制。
特別警戒區域的限制
- 特定開發行為需要許可（第 10 條）：在特別警戒區域內，預定建築制限用途建築物的開發行為（住宅，但自己居住用除外，以及高齡者、障礙者、乳幼兒利用的社福設施、學校、醫療設施等），須先取得都道府縣知事許可。
- 建築物結構受規範（第 24 條、第 25 條）：有居室的建築物，結構要能承受土砂災害所想定的衝擊；建築時要做建築確認。
自住用的個人住宅是否被視為特定開發行為，條文以「自己的居住用」排除住宅類制限用途，細節待確認，請洽市町村或都道府縣窗口。
買賣與租賃：重要事項說明須告知
宅建業法施行規則第 16 條之 4 之 3 第 2 號規定：物件位於土砂災害防止法第 7 條第 1 項所指定的土砂災害警戒區域內時，須在重要事項說明中說明「在警戒區域內」這項事實。買賣、交換與租賃都在範圍內。另外，宅建業法施行令第 3 條所列「法令に基づく制限」，也包含土砂災害防止法第 10 條第 1 項與第 17 條第 1 項（特定開發行為的許可及變更許可）。
所以：依規則，業者應在重要事項說明中說明這項。但你仍然要自己用地圖再查一次。
全國指定規模
國交省砂防部公布，2026 年 6 月 30 日時點，土砂災害警戒區域約 72 萬 1 千區域，特別警戒區域約 62 萬 1 千區域；基礎調查已實施並公表的區域數為 726,539 區域。這是變動的數字，之後可能更新。
怎麼做
本站整理，建議至少確認 3 件事：物件是否在警戒區域、是否在特別警戒區域、特別警戒區域內有什麼許可或結構限制。
- 看重要事項說明書「災害警戒區域」欄，是否寫「土砂災害警戒区域」。
- 用國交省砂防部「土砂災害警戒區域等的指定狀況」頁面的資訊，找到各都道府縣公開的區域資料。
- 向市町村防災課索取危險地圖，確認是否在警戒或特別警戒區域內。
- 若在特別警戒區域內，向都道府縣或市町村確認開發與建築的限制。
- 向保險公司確認洪水、土砂災害相關的保險內容與費用，待確認。
- 簽約前請宅建士說明，並書面確認。
容易踩雷
- 以為在警戒區域就不能蓋房子：警戒區域重點在避難體制；限制主要在特別警戒區域。
- 把警戒區域與特別警戒區域混為一談：特別警戒區域有開發許可與結構規定。
- 以為重說有寫就萬事 OK：仍應自己查地圖與歷史資料。
- 只看物件所在地址，不看周邊坡地：法條指定的是崩塌等發生時可能受害的土地區域。
- 以為沒有指定就一定安全：沒被指定不等於沒有風險，是否在區域內請查官方地圖。
常見問題
土砂災害警戒區域買房會被告知嗎？
依施行規則，物件在警戒區域內時，業者應在重要事項說明中說明。
特別警戒區域不能蓋房子嗎？
不是一律不能。特定開發行為要許可，有居室的建築物要符合結構基準；自己居住用住宅不屬制限用途，但有居室建築物的結構規定仍適用。
要去哪裡查？
國交省砂防部的指定狀況頁面，與各都道府縣、市町村公開的區域資料。
來源
- 土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律（e-Gov）（2026-10-19 查證）：警戒避難体制を特に整備すべき土地の区域
- 宅地建物取引業法施行規則（e-Gov）（2026-10-19 查證）：土砂災害警戒区域内にあるときは、その旨
- 国土交通省砂防部：土砂災害警戒区域等の指定状況等（2026-10-19 查證）：土砂災害警戒区域等の指定状況等
- 国土交通省砂防部：土砂災害警戒区域等の指定状況（令和8年6月末）（2026-10-19 查證）：土砂災害警戒区域は約72万1千区域、土砂災害特別警戒区域は、約62万1千区域指定されている