台灣人能買日本農地嗎？農地法第 3 條許可不看國籍，但要全部效率利用並常時務農
第 3 條須農業委員會許可，條文無國籍限制；要全部效率利用、常時務農，不能為投資買農地
在日本鄉下買到便宜的土地，結果發現登記上是「農地」，這時要先看農地法。台灣人可不可以買，要看農地法第 3 條的許可要件。條文層面，農地法第 3 條的許可要件沒有國籍限制，但另有一串要件，等於把「為投資而買」擋在外面。本文依農地法、農林水產省公開資料整理，查證日 2026-10-19。個案請洽農地所在地的農業委員會或行政書士，本文不替任何案件下結論。
農地的買賣、租借都要許可
農地法第 3 條第 1 項：農地或採草放牧地的所有權移轉，或設定、移轉地上權、賃借權、使用貸借等使用收益權，當事人要取得農業委員會的許可。第 6 項：沒有許可就做的行為，不生效力。
違反還有刑責：第 64 條規定，違反第 3 條第 1 項（也包括第 4 條第 1 項自己轉用、第 5 條第 1 項轉用目的權利移動）的人，處 3 年以下拘禁刑或 300 萬円以下罰金。
所以「契約簽了、錢付了」不代表你取得農地，沒有許可就是無效。簽約前，請向賣方與仲介確認這筆土地是否是農地。
許可不會發給誰（第 3 條第 2 項）
農業委員會在下列情形不能許可，主要有：
- 取得人或其世帯員等，從機械、農作業人員、守法情形等判斷，取得後無法把所有要耕作或養畜的農地全部有效率地利用。
- 農地所有適格法人以外的法人要取得所有權等。
- 取得人（農地所有適格法人除外）或其世帯員等，不能認為會常時從事取得後事業所需的農作業。
- 可能妨礙周邊地區農地集團化、農作業效率化等。
條文裡沒有看到以國籍區分的規定。但「全部效率利用」與「常時務農」，等於要求取得人實際務農。農林水產省也說明，農地法有取得農地全部效率利用等許可要件，無法為投資目的取得農地，所以外國人取得農地的案例以國內居住外國人為主。
農水省的統計：外國人取得農地
農林水產省 2026 年 9 月 15 日公布的調查：
- 2025 年外國法人等取得的農地為 222 ha，2017 年起累計 731 ha。
- 外國法人取得：0 社；海外居住外國人本人取得：1 人、0.03 ha（愛知縣碧南市、加拿大籍，備註為「相續による取得」）。
- 外國法人或海外居住外國人為主要股東等的法人取得：3 社、1.03 ha。
- 國內居住外國人取得：369 人、95.74 ha。
- 國內居住外國人為主要股東等的法人取得：125.23 ha。
- 依國籍別，國內居住的台灣籍取得人為 8 人、4.31 ha。
這是農水省依農業委員會許可書等資料做的調查結果。看得出來，大部分是人在日本的外國人取得；人在海外取得的極少；統計中人在海外的唯一一件是繼承取得，沒有買賣取得的例子。海外居住者如何通過「常時務農」的審查，待確認。租借另有第 3 條第 3 項的條件式例外，細節待確認。
繼承農地、轉用
- 繼承農地：農地法第 3 條之 3 規定，取得權利後要遲滯地向農地所在的市町村農業委員會申報。農水省也說明，繼承農地要向農業委員會申報；若要賣或租，原則仍需農業委員會許可。
- 轉用：農地要改作住宅、停車場等，原則需要都道府縣知事等許可（第 5 條）。有農地轉用的規劃前，不要先簽契約。
- 繼承的土地要在知道繼承起 3 年內登記（農水省說明）。繼承土地想還給國家的制度，見本站〈相續土地國庫歸屬制度：審查費每筆 14,000 円，負擔金不一定是 20 萬円〉。
怎麼做
- 買土地前，先看登記簿的地目是否是「田」或「畑」，並向市町村農業委員會確認是否為農地。
- 向農業委員會詢問：以你的情況，能不能取得第 3 條許可；不要先簽約付款。
- 想作為自用的住宅用地，詢問是否可以轉用，以及程序與時間。
- 若是繼承取得，詢問申報方式，並確認登記期限。
- 簽約前請行政書士或律師確認；法人持有的情形更複雜，待確認。
容易踩雷
- 以為外國人買農地一律不行：條文沒有國籍限制，但要符合許可要件。
- 以為買農地可以當投資：農水省說明無法為投資目的取得農地。
- 沒有許可就簽約付款：未經許可的行為不生效力，違反還有刑責。
- 把農地當一般土地蓋房子：轉用需要都道府縣知事等許可。
- 繼承後什麼都不做：農地繼承要申報，土地繼承要登記。
常見問題
台灣人可以買日本農地嗎？
條文沒有國籍限制，但要取得農業委員會許可，且須符合全部效率利用、常時務農等要件。農水省統計中，2025 年台灣籍國內居住者取得 8 人、4.31 ha。
買農地蓋房子可以嗎？
不能直接蓋。農地轉用原則需要都道府縣知事等許可。
沒許可就簽約會怎樣？
未經許可的行為不生效力，違反第 3 條第 1 項等規定，可處 3 年以下拘禁刑或 300 萬円以下罰金。
來源
- 農地法（e-Gov）（2026-10-19 查證）：第一項の許可を受けないでした行為は、その効力を生じない
- 農林水産省：外国法人等による農地取得に関する調査の結果について（令和8年9月15日）（2026-10-19 查證）：令和７年に外国法人等により取得された農地面積は222haで、平成29年からの累計取得面積は731ha
- 農林水産省：農地の相続（2026-10-19 查證）：農地を相続したときは、その農地の所在地の農業委員会に届出をする必要があります