日本固定資產稅怎麼算？以 220㎡ 土地加木造房示範評價額、特例與年稅額
固定資產稅＝課稅標準×標準稅率 1.4%；單戶住宅地 200㎡內為 1/6，示範 22.2 萬円（2026-10-17）
日本固定資產稅每年都要繳，但買房前很少人真的算過一次。這篇用一個假設的獨棟住宅，把「評價額」「住宅用地特例」「稅率」「合計稅額」四步走一遍，並說明納稅通知書上的課稅明細書要看哪些欄位。稅率與特例條文來自地方稅法原文，查證日 2026-10-17；示範用的評價額是假設值，實際金額一律以市町村寄來的納稅通知書為準。
第一步：評價額不是成交價
固定資產稅是對土地、家屋等課稅，課稅的基礎是市町村登錄在課稅台帳上的「價格」（評價額），不是買賣成交價。地方稅法第 364 條第 3 項要求市町村交付「課稅明細書」，土地欄列所在、地番、地目、地積與該年度的價格，家屋欄列家屋番號、種類、構造、床面積與價格；適用住宅用地特例的土地，第 4 項要求明細書另載明乘上特例比率後的金額。
第二步：住宅用地特例
地方稅法第 349 條之 3 之 2 規定（以下以單戶住宅為例；多戶住宅如二世帶、集合住宅，上限是每一住居 200㎡ 乘住居數）：住宅用地中 200㎡以下的部分是小規模住宅用地，固定資產稅的課稅標準是價格的六分之一；超過 200㎡的部分是一般住宅用地，課稅標準是價格的三分之一。都市計畫稅的對應比率分別是三分之一與三分之二（第 702 條之 3）。
第三步：套稅率
固定資產稅標準稅率 1.4%（第 350 條），都市計畫稅稅率上限 0.3%（第 702 條之 4）。免稅點是同一市町村內同一人的土地課稅標準額未達 30 萬円、家屋未達 20 萬円就不課徵（第 351 條）。
示範：220㎡ 土地加木造二層樓
假設一戶住宅的土地 220㎡ 的評價額 3,300 萬円（每㎡ 15 萬円），建物評價額 600 萬円，全部屬住宅用地。土地中 200㎡為小規模住宅用地，評價額 3,000 萬円；超出的 20㎡為一般住宅用地，評價額 300 萬円。
| 項目 | 課稅標準 | 稅率 | 稅額 |
|---|---|---|---|
| 固定資產稅 土地（小規模） | 3,000 萬円 ÷ 6 = 500 萬円 | 1.4% | 70,000 円 |
| 固定資產稅 土地（一般） | 300 萬円 ÷ 3 = 100 萬円 | 1.4% | 14,000 円 |
| 固定資產稅 建物 | 600 萬円 | 1.4% | 84,000 円 |
| 都市計畫稅 土地（小規模） | 3,000 萬円 ÷ 3 = 1,000 萬円 | 0.3% | 30,000 円 |
| 都市計畫稅 土地（一般） | 300 萬円 × 2/3 = 200 萬円 | 0.3% | 6,000 円 |
| 都市計畫稅 建物 | 600 萬円 | 0.3% | 18,000 円 |
| 合計 | 222,000 円 |
這個示範假設兩種稅都按上限稅率 0.3% 計；各市町村的都市計畫稅率可以低於上限，也可能該地不課徵。
繳納時程與海外屋主
固定資產稅賦課期日是每年 1 月 1 日（第 359 條）；納期原則是 4 月、7 月、12 月及 2 月，具體由條例訂定（第 362 條）。在課稅市町村內沒有住所或事務所的所有人（包含住在日本其他市町村者，居住海外者也屬此類），依第 355 條必須指定納稅管理人並向市町村長申報，負責納稅通知書的收取與繳納事務；也可依同條規定申請認定免除。
怎麼做
- 買房前向仲介索取最新年度的納稅通知書或課稅明細書影本。
- 在明細書上找「價格」與「課稅標準額」，確認土地有沒有適用住宅用地特例。
- 用價格或課稅標準額乘 1.4%，再乘各市町村的都市計畫稅率，比對通知書上的稅額。
- 買下後向市町村申報納稅管理人，避免稅單寄不到而滯納。
- 賣方與買方在交屋日按日分攤當年度稅額，這是業界慣行而非法定，依契約約定，並記入契約。
容易踩雷
- 以成交價乘 1.4% 估算稅額，結果與通知書差很多。
- 忘記住宅用地特例只適用於有住宅的土地；拆屋變空地，就不適用。
- 把都市計畫稅稅率一律當 0.3%；0.3% 是上限。
- 在課稅市町村內沒有住所的屋主沒有指定納稅管理人，稅單寄到日本地址無人處理。
- 被勸告為特定空家或管理不全空家，住宅用地特例也不再適用，詳見本站〈空屋稅〉。
常見問題
固定資產稅每年什麼時候繳？
納期原則為 4 月、7 月、12 月及 2 月，也可能一次繳清；各市町村以條例訂定，依通知書為準。
單戶住宅土地超過 200㎡怎麼算？
200㎡以下部分課稅標準為價格的六分之一，超過部分為三分之一；都市計畫稅分別是三分之一與三分之二。
小額固定資產稅會被免掉嗎？
會。同一市町村內同一人的土地課稅標準額未達 30 萬円、家屋未達 20 萬円，不課徵固定資產稅。
來源
- e-Gov 法令検索 地方税法（第349條之3之2、第351條、第355條、第359條、第362條、第364條、第702條之3、第702條之4）（2026-10-17 查證）：住宅用地でその面積が二百平方メートル以下であるもの…六分の一の額
- e-Gov 法令検索 地方税法第350條（2026-10-17 查證）：固定資産税の標準税率は、百分の一・四とする