日本不動產取得稅怎麼減？標準稅率 4%、住宅與土地 3% 特例到 2027 年 3 月 31 日，新築住宅扣 1,200 萬円
取得稅標準 4%，住宅與土地 2027-03-31 前取得為 3%；新築住宅扣 1,200 萬円（2026-10-17）
在日本買房，除了仲介費與登記費用，還有一筆容易被忽略的「不動產取得稅」。它是取得土地或房屋時，由都道府縣向取得者課徵的稅，不論有沒有登記都會課，買賣、贈與、新築、增改築都算。本文依地方稅法與總務省的制度說明整理稅率、住宅與土地的減輕措施與免稅點，查證日 2026-10-17。實際金額由各都道府縣稅務事務所核定，申報減輕特例時通常要向縣稅事務所提出申告，本文不能取代稅理士或縣稅事務所的說明。
誰繳、怎麼算
總務省說明：不動產取得稅的課稅主體是都道府縣，納稅義務人是不動產的取得者，以普通徵收（寄納稅通知書）方式課徵；課稅標準是固定資產課稅台帳登錄的價格（固定資產評價額），不是成交價。標準稅率 4%（地方稅法第 73 條之 15）。
3% 特例：到 2027 年 3 月 31 日
地方稅法附則第 11 條之 2：2006 年 4 月 1 日到 2027 年 3 月 31 日（令和 9 年）之間取得住宅或土地時，標準稅率為 3%。所以在 2027 年 3 月 31 日前取得的住宅與土地，稅率 3%；之後若沒有延長，回到 4%，延長與否要看日後稅制改正。
新築住宅扣 1,200 萬円
地方稅法第 73 條之 14 第 1 項：新築住宅（含購買新築未入住的住宅）每一戶從價格扣除 1,200 萬円（認定長期優良住宅的新築為 1,300 萬円，依地方稅法附則第 11 條第 8 項；總務省頁面未列，適用期限待確認）；施行令要求住宅（共同住宅則為獨立區劃的一戶）床面積 40㎡以上 240㎡以下。中古住宅由個人自己居住並符合耐震基準時，依新築時期所定的金額扣除，總務省說明最高 1,200 萬円；耐震基準指 1982 年 1 月 1 日以後新築，或經證明符合耐震基準（施行令第 37 條之 18）。這項特例要由取得者依條例申告才適用（第 4 項），縣也可在認定符合時直接適用。
示範（假設值）：新築公寓一戶評價額 1,800 萬円，床面積 60㎡。課稅標準 = 1,800 萬円 − 1,200 萬円 = 600 萬円，稅額 = 600 萬円 × 3% = 18 萬円。若評價額 1,100 萬円，扣掉 1,200 萬円後為 0，不課稅。
土地：價格減半與減額
總務省說明：住宅用地與商業地等的取得，課稅標準價格壓縮為評價額的 2 分之 1（此減半特例與 3% 特例一樣，只適用到 2027 年 3 月 31 日，依地方稅法附則第 11 條之 5；之後是否延長看稅制改正）；另對住宅用地有稅額減額措施：從 150 萬円或「床面積 2 倍的土地價格（以 200㎡為限）」中較大者乘以稅率，從應納稅額中減去（新築與中古都適用）。所以符合條件的住宅用地取得稅經常大幅降低，是否為 0 要依評價額與面積實算，不能直接用估算，請向縣稅事務所確認。
免稅點
第 73 條之 15 之 2：課稅標準額未達以下金額時不課稅：土地 16 萬円；家屋中屬建築者每戶 66 萬円；其他（買賣等）每戶 34 萬円。這些金額對一般買房者影響有限，但老舊低價房屋可能剛好不用繳。
怎麼做
- 買賣契約階段向仲介確認物件類別（新築或中古）、屋齡與床面積，判斷可扣多少。
- 取得後保留登記事項證明書、買賣契約與重要事項說明書，縣稅事務所會依登記通知核課。
- 收到納稅通知書後，確認評價額、扣除額、稅率是否與你申請的特例一致，不一致時向縣稅事務所查詢。
- 如符合特例而通知書沒有適用，依條例時限提出申告或減免申請（時限各縣不同，待確認）。
- 同時備好登錄免許稅、印花稅與仲介費預算，不要只算取得稅。
容易踩雷
- 以為成交價就是課稅標準；課稅標準是固定資產評價額。
- 忘記 3% 特例與土地價格減半都只到 2027 年 3 月 31 日，延遲取得可能回到 4%，且土地不再減半。
- 中古屋忽略耐震要件，1981 年底以前新築的房子要有耐震證明才能扣。
- 沒有申告特例，被按全額核課。
常見問題
日本買房要繳不動產取得稅嗎？
要。取得不動產的人，由所在都道府縣課徵取得稅，不論有沒有登記，外國人也一樣。
取得稅稅率是多少？
標準稅率 4%；2027 年 3 月 31 日前取得住宅或土地時為 3%。
新築公寓可以扣多少？
一戶從評價額扣 1,200 萬円，床面積需在 40㎡以上 240㎡以下；扣完為 0 時不課稅。
來源
- 総務省 地方税制度 不動産取得税（2026-10-17 查證）：新築住宅→1,200万円を控除、中古住宅→住宅の新築時期により最高1,200万円を控除
- e-Gov 法令検索 地方税法第73條之14、第73條之15、第73條之15之2、附則第11條之2（2026-10-17 查證）：平成十八年四月一日から令和九年三月三十一日までの間に住宅又は土地の取得が行われた場合…百分の三とする
- e-Gov 法令検索 地方税法施行令第37條之16至第37條之18（2026-10-17 查證）：床面積が四十平方メートル以上二百四十平方メートル以下