非居住者在日本買房，外匯法要事後報告嗎？2026 年 4 月 1 日起不論自住或投資，取得所有權後 20 日內要報

非居住者取得日本不動產，20 日內向日本銀行報告；2026-04-01 起不論自住或投資（2026-10-18）

首次發布：2026-10-19｜最後查證：2026-10-19

台灣人在日本買房，除了稅務與登記，還有一個手續：外匯法的事後報告。財務省 2026 年 6 月的說明與 FAQ 指出，這項制度在 2026 年 4 月 1 日起有重大變動。本文依財務省的 leaflet 與 FAQ 整理，查證日 2026-10-19。報告書的填寫與送出，請洽日本銀行與居住者代理人（例如仲介或司法書士）；個案判斷請洽專業人士。

誰要報告、報告什麼

外国為替及び外国貿易法（外為法）第 55 條之 3：非居住者取得位於日本的不動產或相關權利，要提出報告。財務省說明：取得後 20 日以內，經日本銀行向財務大臣提出「本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書」（報告省令別紙樣式第 22）。不論金額或面積大小，即使 0 円的取得（包含繼承、遺贈）也要報。

「不動產相關權利」指租賃權、地上權、抵押權等；FAQ 特別說明：不動產的所有權不屬「權利」，是不動產本身。

2026 年 4 月 1 日起改了什麼

也就是說，4 月 1 日起，非居住者買「不動產本身」（例如買一間公寓的所有權），即使是自住用，也要報告；免報告的只剩居住用、非營利業務用、自己事務所用的「權利」（例如借地權）。財務省另說明：居住用不包含別墅與第二住宅；居住用的判斷以取得時最初的目的為準。報告事項也新增：交易對象（居住者或非居住者）、取得目的（居住用、投資目的等）、不動產番號。

非居住者是誰

財務省說明，居住者是在日本有住所或居所的個人，以及主要事務所在日本的法人。外國人原則上推定為非居住者，但在日本事務所工作的人、入境日本後經過 6 個月以上的人，推定為居住者。外國政府公務人員、外交官等則視為非居住者。居住性不明時，請洽居住者代理人或財務省。依財務省引用的運用通達，外國人原則推定為非居住者；是否適用個案，請洽居住者代理人或財務省。

期限與提出方式

• 期限：取得後 20 日以內。取得日可以是買賣契約締結日、所有權移轉日、繼承確定日等，可擇適當的日子填寫；第 20 日若是日本銀行休業日，順延到翌營業日。郵寄須在期限前到達。
• 共有：購買者各自提出 1 通；面積與金額依持分。
• 多筆不動產：同時期取得的多筆可合併 1 通，要列明各筆明細。
• 語言：樣式與填寫手冊只有日文版，報告書須以日文填寫；居住者代理人（仲介等）可代為提出，建議用日本銀行的線上系統，一次可送最多 20 件。
• 忘記提出：期限過了仍須提出，並在欄外簡述理由。

罰則

外為法第 71 條第 1 項第 3 號：未報告或虛偽報告，可處 6 個月以下拘禁刑或 50 萬円以下罰金。另外，居住者從非居住者收到的支付超過每次 3,000 萬円相當額時，居住者要另外提出支付報告書。

怎麼做

1. 簽約前問仲介或司法書士：買方是否為外為法的非居住者，並請其協助報告書。
2. 記下取得日（契約締結日或所有權移轉日），在 20 日內完成，週末或休業日算到翌營業日。
3. 向日本銀行提出報告書，用日文填寫，或委託居住者代理人線上提出。
4. 若與配偶共有，各自提出 1 通；同時買多筆不動產可合併。
5. 若忘了提出，立刻補提，並簡述理由。

容易踩雷

• 以為自住用就不用報：2026 年 4 月 1 日起，取得所有權一律要報。
• 以為 3 月 31 日以前的免報規則還適用：取得日在 4 月 1 日以後，按新制。
• 以為金額小就不用報：不論金額，0 円也要報。
• 共有時只提 1 通：每位購買者各提 1 通。

常見問題

非居住者買日本房子一定要報告嗎？

要。取得後 20 日內經日本銀行向財務大臣提出報告；2026 年 4 月 1 日起，取得所有權不論自住或投資都要報。

沒報告會怎樣？

外為法第 71 條規定，可處 6 個月以下拘禁刑或 50 萬円以下罰金；期限過了仍須補提。

台灣人是非居住者嗎？

外國人原則上推定為非居住者；在日本事務所工作或入境滿 6 個月以上者推定為居住者。個案請洽財務省或代理人。

來源

• 財務省 外為法に基づく不動産取得報告（令和8年6月 leaflet）（2026-10-18 查證）：取得後20 日以内に、日本銀行を経由して財務大臣に提出する必要があります
• 財務省 外為法に基づく不動産取得報告 FAQ（2026.6）（2026-10-18 查證）：６カ月以下の拘禁刑又は50万円以下の罰金の対象となります