日本退租原狀回復：通常損耗由房東負擔的國交省指引，A、B、A(＋B)、A(＋G) 怎麼分
退租只需回復租客造成的損傷，通常損耗由房東負擔（民法第 621 條）
退租時收到修繕費明細，可先對照民法第 621 條與國交省指引。日本民法與國土交通省的《原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）》（平成 23 年 8 月版，2011 年，早於 2020 年民法改正；現行條文以民法第 621 條為準），對「誰負擔什麼」有一套基本標準。本文依民法第 621 條與該指引第 1 章整理，查證日 2026-10-19。指引是行政上的參考，不是法律，個案以契約與法院判斷為準；退租時押金的退還見本站〈敷金退還的法律依據〉。
法律怎麼說
民法第 621 條：租客對於接受租賃物之後發生的損傷，在租賃結束時要回復原狀；但「通常使用收益所生的損耗」與「經年變化」不在此限，損傷若非可歸責於租客也免責。所以：不是把房子恢復到剛入住的樣子，只回復租客造成的損傷。
指引的定義與分類
指引把原狀回復定義為：租客居住、使用所造成的建物價值減少中，由租客的故意、過失、違反善管注意義務、或超過通常使用的損耗與毀損，加以復舊。經年變化與通常損耗，是房東負擔，含在租金內。另外，震災等不可抗力造成的損耗，以及與該租客無關的第三人（例如樓上住戶）造成的損耗，租客不負擔。
事例分成四類：
| 類別 | 意思 | 例（別表 1，地板部分） |
|---|---|---|
| A | 租客通常的住法也會發生 | 家具放置造成的地板、地毯凹陷與痕跡；日照或結構缺陷造成的榻榻米、地板褪色 |
| B | 依住法而定，可能發生也可能不發生（明顯超過通常使用） | 各部位的例子見指引別表 1，此處略 |
| A(＋B) | 基本上是 A，但後續管理不佳而發生或擴大 | 地毯上飲料造成的污漬與霉；冰箱下的鏽痕 |
| A(＋G) | 屬 A，但含提升建物價值（Grade up）的要素 | 榻榻米裏返、表替；地板打蠟，由房東負擔 |
以冰箱下鏽痕為例，指引說明：若是拭擦就能除去的程度，屬通常生活；但鏽放任不管，造成地板損傷，就可能是違反善管注意義務。
特約：要讓租客多負擔，有 3 項要件
契約可以有特約，但要求租客負擔通常損耗的修繕，指引列出要件：
- 有特約的必要，且非暴利，有客觀合理的理由。
- 租客認識自己負擔超過通常原狀回復義務的修繕。
- 租客有負擔義務的意思表示。
意思是：特約要明確寫在契約書面，不能只是模糊約定。
示範（本站假設）
房東退租明細列了 3 項：地板打蠟 1.5 萬円、家具壓出的凹痕修補 2 萬円、你把飲料打翻後放任不管所致的地毯霉斑更換 6 萬円，合計 9.5 萬円。依指引的分類：地板打蠟是 A(＋G)，由房東負擔；家具凹痕是 A，也由房東負擔；地毯霉斑屬 A(＋B)，租客有後續管理責任，可能要分攤（還要考慮地毯的經過年數，見本站〈壁紙 6 年殘值 1 円〉）。所以不是整張明細都由租客付。
契約時就要談
指引建議：賃貸人與租客的修繕負擔、租客負擔範圍、原狀回復工事的目安單價等，要在契約書附上原狀回復條件，雙方事先合意。宅建業者媒介租賃時，重要事項說明中的「解約時敷金等精算」也包含原狀回復相關事項。
怎麼做
- 入住時拍照留存全屋狀況，並請房東或管理公司確認。
- 簽約前看契約的原狀回復條款與特約，尤其是清潔費、固定費用的扣除。
- 退租時要求書面明細，把每一項對照 A、B、A(＋B)、A(＋G) 分類。
- 不同意的項目，用指引與民法第 621 條書面說明理由，並保留證據。
- 協商不成，洽消費生活中心（見本站〈日本不動產糾紛找誰〉）或律師。
容易踩雷
- 以為退租一定要恢復成剛入住的樣子：民法與指引的原狀回復不是這樣。
- 把全部損耗都算成租客負擔：通常損耗與經年變化是房東的。
- 簽了含糊的特約卻以為都有效：特約要符合 3 項要件。
- 退租才拍照：入住時的紀錄才是對照依據。
常見問題
日本退租要恢復成剛入住的樣子嗎？
不用。依民法第 621 條與指引，只需回復租客造成、超過通常使用的損傷；通常損耗與經年變化由房東負擔。
家具壓出的凹痕要賠嗎？
指引列為 A（通常的住法也會發生），一般是房東負擔。
特約可以要求租客負擔通常損耗嗎？
可以約定；指引提醒，未符合必要性、租客認識、租客有負擔意思這 3 項要件時，特約的效力可能被爭執。
來源
- 国土交通省 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン 第1章（2026-10-19 查證）：賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損
- 民法（e-Gov）（2026-10-19 查證）：通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く