壁紙 6 年殘值 1 円：退租時壁紙與地板修繕費怎麼分攤，住越久負擔越低

壁紙與地毯以 6 年殘值 1 円直線計租客負擔，住滿 6 年幾乎為 0；地板部分補修不看年數

首次發布：2026-10-19｜最後查證：2026-10-19

退租明細列出壁紙張替費用時，可對照指引的經過年數算法。同樣是租客弄壞的，住 1 年和住 6 年，該付的比例一樣嗎？國交省的《原状回復をめぐるトラブルとガイドライン》（再改訂版，平成 23 年 8 月版，2011 年，早於 2020 年民法改正）有一套明確的「經過年數」算法：住越久，租客負擔越低。本文整理這套算法與各項目的負擔單位，查證日 2026-10-19。這是行政指引，不是法律；通常損耗本身由房東負擔，見本站〈日本退租原狀回復〉。

為什麼要考慮年數

指引的說明：同樣的損耗，經過 1 年毀損與經過 10 年毀損，建物價值的減少程度不同，所以租客的負擔要隨建物、設備的經過年數遞減。以往的作法是參考折舊，殘存價值定為 10%；2007 年稅制改正廢止了殘存價值，改成可折舊到殘存簿價 1 円，指引也跟著調整：例如地毯，用 6 年殘存價值 1 円的直線（或曲線）計租客負擔。

各項目怎麼算

指引別表 2（租客的負擔單位）列出：

示範：壁紙毀損張替費用 6 萬円（本站計算）

壁紙 6 年殘值 1 円，直線遞減，租客負擔比例大約是（1 − 住了幾年 ÷ 6）：

• 住 1 年退租：約 83%（5 ÷ 6），約 5 萬円。
• 住 3 年退租：約 50%，約 3 萬円。
• 住 6 年以上：約 1 円，近乎 0。

這是直線近似的示範；實際費用依施工明細，且新建以外的物件，指引說明以「入住年數」代替經過年數，起算時的狀態要用入住時狀態調整，最低 1 円。

抽菸的例外

指引說明：因抽菸等，整個房間的壁紙被焦油染色或附著臭味時，才由租客負擔整個房間的清潔或張替費用。其他情形不屬此例外。

經過年數以外的重點

• 地板部分補修：不考慮經過年數，因為部分補修後地板整體價值沒有增加。
• 榻榻米與襖紙等消耗品：毀損輕重不同，仍按單位負擔，不考慮經過年數。
• 超過耐用年數的設備：租客仍有善管注意義務，不能因為過了年限就隨意損壞。

怎麼做

1. 退租明細要求列出項目、單位、單價與施工範圍。
2. 壁紙項目要求寫明入住年數；用 6 年直線自行試算租客比例。
3. 區分是「通常損耗」還是「租客造成」，通常損耗由房東負擔。
4. 不同意的金額，書面說明理由，附指引條文與計算。
5. 協商不成，洽消費生活中心或律師。

容易踩雷

• 以為壁紙損壞租客要付全額：要乘上經過年數的負擔割合。
• 把「6 年」當成租期：它是殘值 1 円的計算年限，與租約期間無關。
• 地板部分補修也套年數遞減：指引說明不適用。
• 忘了鑰匙遺失與清潔不考慮年數。

常見問題

壁紙退租要付多少？

以 6 年殘值 1 円直線計：張替費用 6 萬円、住 3 年約負擔 3 萬円；住滿 6 年約 0。

地板刮傷要考慮年數嗎？

部分補修不考慮經過年數；整體張替則依建物耐用年數殘值 1 円。

榻榻米損壞怎麼算？

原則以 1 枚為單位，不考慮經過年數。

來源

• 国土交通省 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン 第1章（2026-10-19 查證）：6 年で残存価値1 円となるような負担割合を算定する
• 国土交通省 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）ページ（2026-10-19 查證）：ガイドライン全文（全173ページ）