租約到期沒續約會怎樣？借地借家法第 26 條法定更新：期滿前 1 年到 6 個月未通知就自動續約
期滿前 1 年至 6 個月雙方未通知不更新，視同原條件更新且無期限；房東拒續約須有正當事由（2026-10-17）
在日本租屋，租約常寫「期間 2 年」。台灣人常問：期滿後沒簽新約，我還能住嗎？房東可以不續約叫我搬走嗎？答案在借地借家法第 26 條到第 28 條。一般的租約（普通借家）有「法定更新」：到期前不通知不更新，就視為按原條件更新；房東要拒絕續約則必須有正當事由。本文依條文整理，查證日 2026-10-17；定期借家（定期建物賃貸借）的規則不同，見本站〈日本短期租屋〉，個案請洽日本律師。
法定更新：第 26 條
借地借家法第 26 條第 1 項：建物租賃有期間約定時，雙方在期滿前 1 年到 6 個月之間，沒有向對方通知「不更新」或「不變更條件就不更新」，就視為依原契約相同條件更新；不過更新後的期間視為「沒有約定」，也就是變成無期限。
第 2 項：就算通知過，期滿後租客繼續使用，房東沒有遲滯地提出異議，也一樣視為更新。換句話說，只要租客繼續住、房東沒有馬上反對，租約不會因為期滿而自動消滅。
房東要拒絕更新：第 28 條正當事由
房東依第 26 條第 1 項發出的不更新通知，或解約申入，必須有正當事由才有效。第 28 條說，要綜合考慮房東與租客（含轉租客）使用房子的必要情形，以及租賃的過去經過、建物利用狀況與現況，以及房東為了要求搬出而提出的給付（常稱「立退料」）等，認為有正當事由，才可以拒絕續約。所以房東不能單純說「到期了，請搬走」。
解約申入的期間：第 27 條與民法第 617 條
房東向租客提出解約申入時，租賃在申入日起經過 6 個月後終止（借地借家法第 27 條），仍需要第 28 條的正當事由。租客單方解約則依契約約定；沒有約定期間的租賃，民法第 617 條規定建物租賃於申入日起 3 個月後終止；有期間約定的租約，租客中途解約是否可行與通知期間，則看契約的中途解約條款（見本站〈日本租屋提前解約違約金〉）。
示範（假設值）
租約 2026 年 4 月 1 日到 2028 年 3 月 31 日，期間 2 年。要阻止更新，房東或租客要在 2027 年 3 月 31 日到 2027 年 9 月 30 日之間，向對方通知不更新（期滿前 1 年到 6 個月）。若雙方都沒有通知，2028 年 4 月 1 日起視為按原條件更新，變成無期限，房東日後要終止，須提前 6 個月申入並具備正當事由。
怎麼做
- 在租約書找「期間」「更新」「更新料」條款，確認有沒有寫自動更新、是否為定期借家。
- 預計不續租時，在期滿前 1 年到 6 個月之間以書面通知房東或管理公司，保留收據。
- 想繼續住時，不需要自己提出，但可以書面確認更新條件與更新料。
- 房東通知不更新時，書面詢問理由，並保存通知日期與內容。
- 對房東的正當事由有疑問，洽詢律師或當地的消費者與不動產糾紛窗口。
容易踩雷
- 以為期滿就一定要搬或簽新約；一般租約有法定更新。
- 以為法定更新後期間仍是 2 年；法條寫更新後視為無期限。
- 把更新通知期限記成 1 個月前；法條是期滿前 1 年到 6 個月之間。
- 以為定期借家也適用法定更新；定期借家雖可約定不更新，但期間 1 年以上時，房東仍須在期滿前 1 年到 6 個月通知終止，否則不能對抗租客（借地借家法第 38 條第 6 項）。
常見問題
租約期滿沒簽新約，可以繼續住嗎？
一般租約可以。期滿前 1 年到 6 個月雙方沒有通知不更新，視為按原條件更新；租客繼續使用且房東沒有及時異議也一樣。
房東可以不續約嗎？
可以通知，但必須有借地借家法第 28 條的正當事由。條文只列考量要素：雙方使用建物的必要性、過去的經過、利用現況與立退料（財產上給付）等，是否構成正當事由由法院個案判斷。
法定更新後要付更新料嗎？
是否要付更新料依契約約定；官方條文沒有直接規定。最高裁 2011 年判決的案例，契約寫明不論法定更新或合意更新都要付更新料，最高裁准許房東請求法定更新那一期（見本站〈日本更新料合法嗎〉）；你的租約怎麼寫，應先看租約條款。
來源
- e-Gov 法令検索 借地借家法第26條、第27條、第28條（2026-10-17 查證）：期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知…をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす
- e-Gov 法令検索 民法第617條（2026-10-17 查證）：建物の賃貸借 三箇月