住宅安全網法 2025 年修正：居住支援法人、居住サポート住宅與認定家賃債務保證業者

2025-10-01 施行的住宅安全網法修正：新增居住サポート住宅、認定保證業者與殘置物處理（2026-10-18）

首次發布：2026-10-19｜最後查證：2026-10-19

日本租屋對高齡者、外國人等「住宅確保要配慮者」有入居上的難處。國交省資料引用令和 3 年度調查（對象為日本賃貸住宅管理協會會員 187 團體）：對外國人約 6 成、對高齡者約 7 成的賃貸人表示有拒否感；高齡者入居受限的理由中，約 9 成是「居室內死亡事故等的不安」。令和 6 年（2024 年）法律第 43 號修正了住宅セーフティネット法，2025 年 10 月 1 日施行。本文依國交省的修正法頁面與「關係事業者向け」說明資料整理，查證日 2026-10-19。外國籍者是否能用這些制度，要看個別房源與自治體，本文只講制度內容。

三個重點

國交省把修正的方向整理為三點：

1. 整備讓大家（房東）與要配慮者雙方都安心使用的市場環境。
2. 促進供給由居住支援法人等提供入居中支援的賃貸住宅。
3. 強化住宅施策與福祉施策連携的地域居住支援體制。

施行日是 2025 年 10 月 1 日，準備行為從 7 月 1 日開始。

外國籍者是要配慮者嗎

住宅セーフティネット法第 2 條列出住宅確保要配慮者：低所得者、受災者、高齡者、障害者等；國交省令（施行規則第 3 條）把「沒有日本國籍的人」也列入要配慮者。所以外國籍者在法律上屬於要配慮者，但這不保證能租到某一間房，要看房東與登錄情況。

居住サポート住宅

修正法新設「居住サポート住宅」（法律上稱居住安定援助賃貸住宅）：居住支援法人等與房東連携，提供 ① 日常安否確認、② 訪問見守、③ 生活或身心狀況不穩定時銜接福祉服務。國交省資料說明：必要時每日 1 次以上用 ICT 等方式確認安否，每月 1 次以上訪問確認；由市區町村長（設福祉事務所者）等依國交省與厚勞省的共同省令認定；入居的要配慮者由認定保證業者原則承保房租債務保證；生活保護受給者的住宅扶助費（家賃）原則代理繳納。

認定家賃債務保證業者

這是 2025 年新設的制度，由國土交通大臣認定「要配慮者容易使用的保證業者」。認定基準包括：

• 不得無正當理由拒絕居住サポート住宅入居者的申請。
• 簽約不以限定親屬等個人為緊急聯絡人（法人亦可）。
• 不要求另設保證人。
• 保證委託料不得相較於履約費用不當地高。
• 公示與要配慮者的契約實績與標準契約內容。

申請資格是登錄業者與居住支援法人；2025 年 7 月 1 日起受理，10 月之後認定。住宅金融支援機構（JHF）的保證保險，對認定業者的保證最大 9 成，對登錄業者最大 7 成。國交省名單顯示，認定業者數 12 者（2026 年 7 月 31 日時點）；登錄業者的概要見本站〈日本家賃債務保證業者登錄制度〉。

居住支援法人與殘置物處理

居住支援法人是都道府縣指定、提供入居支援與見守等的法人；修正後，業務新增「入居者委託的殘置物處理」。國交省資料說明，這是利用 2021 年國交省與法務省制定的《殘置物處理等模範契約條款》，在生前由租客與受任者簽委任契約，租客死亡時由受任者辦理解約與殘置物處理。想定情境是單身高齡者（60 歲以上）；受任者可以是推定相續人，或居住支援法人、管理業者等；賃貸人與租客利益相反，應避免擔任受任者。

登錄住宅制度的規模

資料（2025 年 3 月底）：登錄住宅 943,143 戶，其中專用住宅 6,624 戶；登錄基準包括耐震性與床面積（依施行規則第 10 條，原則 25㎡，既存住宅 18㎡，台所等共用的既存住宅 13㎡；資料為 2025 年 3 月底改正前的現行說明）；居住支援法人 1,029 法人；居住支援協議會 155 個。

怎麼做

1. 租屋前先到房源網站或自治體查詢「セーフティネット登錄住宅」，確認房源是否為要配慮者不拒絕入居。
2. 保證人難找時，詢問保證公司是否為登錄或認定家賃債務保證業者，並確認不限定緊急聯絡人的條件。
3. 想找有見守服務的房源，向市區町村福祉窗口或居住支援協議會詢問居住サポート住宅。
4. 高齡租客可與家人討論殘置物處理的委任契約，使用國交省的模範契約條款。
5. 簽約前取得書面條件，向自治體窗口確認補助與審核內容。

容易踩雷

• 以為外國人一律能入住登錄住宅：法律只確認外國籍者是要配慮者，個別房源仍有條件。
• 把登錄保證業者與認定保證業者混為一談：兩者的基準與保險比例不同。
• 以為居住サポート住宅等於社會住宅：它是民間賃貸住宅加上見守等服務。
• 忘了殘置物委任契約由租客與受任者簽，房東不應當受任者。

常見問題

住宅安全網法修正哪天施行？

2025 年 10 月 1 日施行，準備行為從 7 月 1 日開始。

外國人屬於住宅確保要配慮者嗎？

屬於。國交省令寫明「沒有日本國籍的人」是要配慮者。

認定保證業者有幾家？

國交省名單顯示 12 者（2026 年 7 月 31 日時點）。

來源

• 国土交通省 住宅セーフティネット法等の一部を改正する法律について（2026-10-18 查證）：改正法の施行日が10月１日（準備行為は７月１日）に決定した
• 国土交通省 関係事業者向け資料（令和7年6月）（2026-10-18 查證）：入居者死亡時の残置物処理を円滑に行うため、居住支援法人の業務に入居者からの委託に基づく残置物処理を追加
• 国土交通省 居住サポート住宅の認定状況（認定事業者 12 者，2026-07-31 時點）（2026-10-19 查證）：認定事業者数：12者（令和８年7月31日時点）
• 住宅セーフティネット法施行規則（e-Gov）（2026-10-18 查證）：法第二条第一項第六号の国土交通省令で定める者は、次に掲げる者とする。一 日本の国籍を有しない者