一物四價：公示地價、路線價、固定資產稅評價額、實勢價的關係，8 成與 7 成各是什麼

路線價約為地價公示的 8 成，固定資產稅評價約 7 成；基準日與公布時間各不同（2026-10-18）

首次發布：2026-10-19｜最後查證：2026-10-19

在日本看土地，常見「一物四價」的說法：同一塊地，有公示地價、路線價、固定資產稅評價額，還有市場上實際成交的價格。它們不是同一個東西，也不是同一天算的。本文依國交省的「主要公的土地評價一覽」、國稅廳與總務省的資料整理，查證日 2026-10-19。國交省該頁未使用「一物四價」這個詞；實勢價無法由單一公示值代表，可參考國交省不動產情報ライブラリ的取引價格情報（問卷回答資料，個案不等於你的物件）。

官方整理的四種公的評價

國交省的「主要公的土地評價一覽」列出：

8 成與 7 成是怎麼來的

• 路線價：國稅廳說明，路線價以 1 月 1 日為評價時點，以地價公示價格等為基礎價格的 80% 程度為目標（令和 8 年分，2026 年 7 月 1 日公開）。
• 固定資產稅評價：總務省 2025 年 5 月 29 日的通知（令和 9 年度評價替關係）寫明，標準宅地的適正時價，以地價公示價格等的 7 成為目標。平成 6 年度評價替起導入。

示範（本站假設）：公示價格 100 萬円／㎡，則路線價目標約 80 萬円／㎡，固定資產稅評價目標約 70 萬円／㎡。這是各項目標值的連乘，不是個別土地的實際值；實際評價會因地點、形狀與調整率而異。

為什麼要分這麼多種

四種價格的用途不同：

• 地價公示、地價調查：國交省說明是向一般人提示的土地價格資訊。與業界說的「一物四價」並不完全相同：官方整理的四種公的評價含地價調查、不含實勢價。
• 路線價：計算繼承稅、贈與稅。
• 固定資產稅評價：計算固定資產稅、都市計畫稅等。
• 實勢（市場）價格：買賣雙方實際成交的價格。國交省不動產情報ライブラリ公開不動產取引價格情報（問卷回答資料），可當參考，但單筆案例不等於自己的物件。

時間差：1 月、7 月與 3 年

• 地價公示與路線價、固定資產稅評價都以 1 月 1 日為基準，但公布時間不同（3 月、7 月）。
• 都道府縣地價調查的基準日是 7 月 1 日，與公示相差半年。
• 固定資產稅評價每 3 年評價替，下一次是令和 9 年度（2027 年度）。

這表示你拿到 2026 年的路線價時，要知道它與你看的公示地價不一定是同一個基準日。

怎麼做

1. 要估土地價值，先看地價公示與都道府縣地價調查，兩者各 1 月 1 日、7 月 1 日。
2. 要估繼承或贈與稅的土地評價，用路線價（或倍率方式），不是公示地價。
3. 要估每年持有成本，看固定資產稅課稅明細書上的評價額，見本站〈固定資產稅怎麼算〉。
4. 買賣價格另外看國交省不動產情報ライブラリ的取引價格情報與重要事項資料，不要直接套評價額。
5. 評價額與市價的差距，請專業人士（不動產鑑定士、稅理士）判斷。

容易踩雷

• 把路線價當成市價：目標是公示價格的 80% 程度，且用途是課稅。
• 把固定資產稅評價額當成買賣價：它的目標是公示價格的 70% 程度。
• 忽略基準日：地價調查是 7 月 1 日，公示是 1 月 1 日。
• 以為 8 成、7 成是固定公式：它們是評價的「目標」或「水準」，個別土地會有差異。

常見問題

路線價是地價公示的幾成？

約 8 成。國稅廳說明，路線價以地價公示價格等為基礎價格的 80% 程度為目標。

固定資產稅評價額是地價公示的幾成？

約 7 成。總務省通知寫明標準宅地的適正時價以地價公示價格等的 7 成為目標。

固定資產稅評價多久重算一次？

土地與家屋每 3 年評價替；下一次是令和 9 年度。

來源

• 国土交通省 主な公的土地評価一覧（2026-10-18 查證）：評価水準：平成6年以降は地価公示の水準の7割程度
• 国税庁 令和８年分の路線価等について（2026-10-18 查證）：地価公示価格等を基にした価格の８０％程度を目途に定めています
• 総務省 総税評第17号（令和7年5月29日）（2026-10-18 查證）：標準宅地の適正な時価の評定に当たっては、地価公示価格等の７割を目途とする