重要土地等調查法：外國人買防衛設施周邊土地要申報嗎
特別注視區域內 200㎡ 以上土地建物買賣，不分國籍，買賣雙方都要事前申報（2026-10-18）
在日本買房，聽過「靠近自衛隊基地的土地，外國人買要申報」。這個說法不精確：重要土地等調查法的申報義務沒有看國籍，而是看土地「位在哪個區域」。本文依法條、施行令與內閣府的說明整理，查證日 2026-10-19。要買的物件是否在指定區域，請用內閣府的重要土地網頁地圖查詢；個案請洽內閣府重要土地等調查法的窗口。
法律在管什麼
法律全名是《重要施設周辺及び国境離島等における土地等の利用状況の調査及び利用の規制等に関する法律》，一般稱重要土地等調查法。它的做法是兩個層級：
| 區域 | 範圍 | 主要措施 |
|---|---|---|
| 注視區域 | 重要設施（防衛關係設施等）敷地周圍約 1,000 公尺內，以及國境離島等區域 | 利用狀況調查；機能阻害行為時可勸告、命令 |
| 特別注視區域 | 注視區域內，設施機能特別重要、替代困難的特定重要設施等 | 上述措施，加上買賣等契約的事前申報 |
法第 3 條要求措施限於必要最小限度，並配慮個人資訊保護。
什麼情況要申報
只在特別注視區域內。依法第 13 條與施行令，區域內面積 200 平方公尺以上的土地（建物以床面積計）的所有權，或取得所有權的權利，進行移轉或設定的契約（包含預約），契約當事者要依內閣府令，事先向內閣總理大臣申報。內閣府說明：
- 買方與賣方雙方都是申報義務人。
- 要在簽約之前申報；郵寄申報須在契約預定日的前一日送達內閣府。
- 對象是買賣、贈與、交換、預約完結權的讓渡等契約。
- 面積以土地每一筆、建物每一個（各階床面積合計，含附屬建物）各自判斷；多筆一起買賣時，只有單筆達 200 平方公尺以上者需申報。
- 受讓人是國的行政機關、地方公共團體、獨立行政法人等（施行令第 5 條）時，雙方都免申報；契約屬農地法第 3 條第 1 項許可等情形（施行令第 6 條）者也免申報。
- 繼承、遺產分割、公司合併、確定判決，以及地上權、抵押權、租賃權等，不需申報。
法條對申報義務人沒有國籍條件：日本人買賣同樣區域的土地也要申報。
注視區域呢
注視區域內買賣不需要事前申報。內閣府會依公簿、地圖、航照、網站等資料做土地利用調查，必要時可要求利用者提出報告與資料；若土地被用於阻害重要設施機能的行為，可以勸告，不聽勸告可以命令，違反命令可處 2 年以下拘禁刑或 200 萬円以下罰金（法第 25 條）。若土地所有者因勸告使土地利用受阻，可申請由國家以時價買入（法第 11 條）。
沒有申報會怎樣
法第 26 條：沒有事前申報就簽約；依民事調停等例外事由簽約、卻在簽約後 2 週內沒有申報（第 13 條第 3 項）；或虛偽申報，都可處 6 個月以下拘禁刑或 100 萬円以下罰金。
統計怎麼說
內閣府公布的令和 6 年度（調查對象 583 個區域）取得狀況：土地與建物取得總數 113,827 筆個，其中外國人與外國系法人取得 3,498 筆個，占 3.1%；以國別看，中國 1,674 筆個（47.5%）、台灣 414 筆個（11.7%）、韓國 378 筆個（10.7%）。同一份資料記載，令和 6 年度沒有實施過第 9 條的勸告與命令。這是取得狀況的統計，不是違法情形的統計。
怎麼做
- 先用內閣府「重要土地網頁地圖」，用地址或地番查詢物件是否在注視區域或特別注視區域內。
- 若在特別注視區域且面積達 200 ㎡以上，在簽約前由買賣雙方線上（e-Gov）或郵寄申報。
- 與仲介確認由誰協助整理申報書，買方與賣方各自都有義務。
- 若無法在契約前完成，聯絡內閣府的重要土地等調查法 call center。
- 購入後如受調查，內閣府可要求提出報告與資料（法第 8 條）。
容易踩雷
- 以為只有外國人要申報：義務與國籍無關，買賣雙方都要。
- 以為所有防衛設施周邊都要申報：只有特別注視區域內、單筆土地或單棟建物達 200 ㎡、且不屬免申報對象，才要事前申報。
- 以為郵寄當天寄出就可以：需在契約預定日前一日送達。
- 把繼承視為買賣：繼承等不需申報。
常見問題
台灣人在日本買自衛隊基地附近的房子要申報嗎？
先查物件是否位於特別注視區域；若是、且土地或建物達 200 平方公尺，買賣雙方都需事前申報，與國籍無關。
沒有申報會怎樣？
依第 26 條，可處 6 個月以下拘禁刑或 100 萬円以下罰金。
注視區域內買賣要申報嗎？
不需要事前申報買賣，但土地的利用狀況會被調查。
來源
- 重要土地等調査法（e-Gov）（2026-10-18 查證）：当事者は、次に掲げる事項を、内閣府令で定めるところにより、あらかじめ、内閣総理大臣に届け出なければならない
- 重要土地等調査法施行令（e-Gov）（2026-10-18 查證）：法第十三条第一項の政令で定める規模は、二百平方メートルとする
- 内閣府 届出について（2026-10-18 查證）：土地等売買等契約の当事者（売主と買主の双方が届出義務者となります。）
- 内閣府 令和6年度 重要施設周辺等における土地・建物の取得状況（2026-10-18 查證）：令和６年度中において、重要土地等調査法第９条の規定による…勧告及び命令は実施していない