日本空屋稅是什麼？特定空家與管理不全空家會失去住宅用地特例，京都 2030 年度起徵空屋稅
空家被市町村勸告後失去住宅用地特例，稅標可從六分之一回到全額；京都預定 2030 年度徵空屋稅（2026-10-17）
台灣人搜尋「日本空屋稅」，多半是想知道買了便宜老屋或繼承老家之後，放著不用會不會被課重稅。依地方稅法與空家等對策特別措施法的條文，日本沒有一個全國統一、名為空屋稅的稅目；真正會讓稅金大增的，是空家被市町村認定為「特定空家等」或「管理不全空家等」並被勸告後，土地的住宅用地特例被取消。另外，京都市另行立法，預定 2030 年度（令和 12 年度）起對非居住住宅課稅。本文依法條與京都市官方頁面整理，查證日 2026-10-17。
先說住宅用地特例是什麼
地方稅法第 349 條之 3 之 2：有住宅的土地，200㎡以下的小規模住宅用地，固定資產稅的課稅標準是價格的六分之一，超過 200㎡的一般住宅用地是三分之一；都市計畫稅的對應標準為三分之一（小規模）與三分之二（一般）。這個特例是住宅土地稅負低的原因。
什麼狀況會被取消
第 349 條之 3 之 2 第 1 項明確把兩種土地排除在住宅用地之外：依空家等對策特別措施法第 13 條第 2 項受到勸告的管理不全空家等的敷地，以及依第 22 條第 2 項受到勸告的特定空家等的敷地。也就是一旦被市町村長勸告，該土地不再適用住宅用地特例。
兩種空家的定義（空家法第 2 條、第 13 條）：
- 特定空家等：放著不管會倒塌而有保安上重大危險、衛生上有害、適當管理欠缺而嚴重損害景觀，或其他不宜放置的狀態。
- 管理不全空家等：因為沒有適當管理，繼續放置就可能成為特定空家等的狀態。2023 年法改新增的類別。
流程是市町村長先指導，再勸告，勸告是取消特例的關鍵；對特定空家等，市町村長對勸告未遵守的人還可以命令，違反命令可處 50 萬円以下過料（第 30 條），必要時可行政代執行並向所有人收費（第 22 條第 9 項）。
試算：特例被取消，稅額差多少
假設土地 120㎡，評價額 2,400 萬円，原本適用小規模住宅用地：固定資產稅土地 2,400 萬円 ÷ 6 = 400 萬円 × 1.4% = 56,000 円，都市計畫稅 2,400 萬円 ÷ 3 = 800 萬円 × 0.3% = 24,000 円，合計 80,000 円。特例取消後：2,400 萬円 × 1.4% = 336,000 円，2,400 萬円 × 0.3% = 72,000 円，合計 408,000 円，約為原來的 5.1 倍（假設值，都市計畫稅率以上限 0.3% 計）。
京都的非居住住宅利活用促進稅
京都市官網（2026 年 8 月 21 日更新）說明：對市街化區域內、沒有人以其為生活本據的非居住住宅（含空屋、別墅）所有人課稅，原訂 2029 年度（令和 11 年度）開始，因系統開發延後 1 年，預定令和 12 年度（以令和 12 年 1 月 1 日的使用狀況為準）開始。稅率：家屋價值割為 0.7%；立地床面積割依土地每㎡評價額與延床面積算出的課稅標準，700 萬円未滿 0.15%，700 萬円以上未滿 900 萬円 0.3%，900 萬円以上 0.6%。家屋評價額未達 30 萬円（導入當初 5 年間為 100 萬円）者免稅；事業用、已申報要出租或出售的住宅等可免除，納期為 6 月、8 月、10 月及 1 月的末日。
怎麼做
- 取得空屋所在市町村的空家對策窗口資料，詢問是否被列為特定空家或管理不全空家。
- 每年至少一次由管理公司或親友檢查屋頂、外牆、雜草、排水與鄰地影響，留下照片。
- 收到市町村的指導書時，優先回覆並提出改善計畫，避免進入勸告階段。
- 居住海外的屋主，向市町村申報納稅管理人，確保指導書與稅單不會漏收。
- 在京都持有非居住住宅時，關注京都市 2030 年度前的公告，並預先確認出租或出售申報的條件。
容易踩雷
- 以為日本有全國統一的空屋稅；實際是特例被取消造成稅負上升，以及部分自治體的法定外稅。
- 以為被指導就會失去特例；條文寫的是被「勸告」後才排除。
- 把拆屋變空地當成節稅，空地同樣沒有住宅用地特例。
- 把京都的稅誤以為已經開徵；官網寫預定令和 12 年度才開始。
常見問題
日本有全國的空屋稅嗎？
沒有名為空屋稅的全國稅目。特定空家等或管理不全空家等被勸告後，住宅用地特例會被取消，固定資產稅可能大增。
空屋被取消特例，稅會多出幾倍？
小規模住宅用地固定資產稅課稅標準由六分之一回到全額，最多約 6 倍；都市計畫稅由三分之一回到全額，約 3 倍，合計倍數依稅率而定。
京都的空屋稅什麼時候開始收？
京都市官網預定令和 12 年度（2030 年度）開始，以 2030 年 1 月 1 日的使用狀況為準，之前先個別通知。
來源
- e-Gov 法令検索 地方税法第349條之3之2（2026-10-17 查證）：同法第二十二条第二項の規定により所有者等に対し勧告がされた同法第二条第二項に規定する特定空家等の敷地の用に供されている土地を除く
- e-Gov 法令検索 空家等対策の推進に関する特別措置法（2026-10-17 查證）：第二十二条第三項の規定による市町村長の命令に違反した者は、五十万円以下の過料に処する
- 京都市 非居住住宅利活用促進税について（2026-10-17 查證）：令和12年度から課税開始予定です