在日本買房不能換在留資格：房產與簽證的界線

入管法在留資格依活動或身分分類，沒有「因持有不動產」而取得的資格（2026-10-18）

首次發布：2026-10-19｜最後查證：2026-10-19

「買了日本房，是不是就能拿簽證或居留？」這是台灣人會有的疑問。本文依出入國管理及難民認定法的別表、外國人土地法與國交省的國際對應手冊，整理房產與在留資格之間的界線，查證日 2026-10-19。在留資格的申請與審查規則，是移民站的內容，本站只講買房這一側；個案請洽日本行政書士。

在留資格怎麼分類

出入國管理及難民認定法的別表把在留資格分成兩大類：

• 別表第一：依「在日本可以從事的活動」，例如外交、公用、教授、藝術、宗教、報道、高度專門職、經營・管理、法律・會計業務、醫療、研究、教育、技術・人文知識・國際業務等。
• 別表第二：依「在日本有的身分或地位」，例如永住者、日本人的配偶等、永住者的配偶等、定住者。

別表裡沒有「持有不動產」這一項在留資格。所以僅僅因為買了房子，並不會取得居留資格；想長期居住，要依自己符合的活動或身分另外申請。以「經營・管理」為例，法條寫的是「在日本經營貿易等事業或管理該事業的活動」，要看的是事業，不是房產（該簽證的細節見移民站〈經營管理簽證〉）。

買房與在留資格的關係：各自獨立

• 買房本身不以在留資格為條件：民法第 3 條第 2 項規定，外國人除法令或條約禁止的情形外，享有私權（外國人土地法的限制待確認）。國交省「不動產事業者のための國際對應手冊」（平成 29 年 8 月版）也整理，取得日本國內不動產要繳印紙稅、登錄免許稅、不動產取得稅，不論買方是否為外國人，由納稅義務人繳納。
• 不在日本的買方：手冊（平成 29 年 8 月版）說明，非居住者購入不動產後，要選任納稅管理人處理申報與納稅。外匯法的事後報告是另一件事，依財務省 2026 年 6 月資料，取得後要在 20 日以內向日本銀行提出（見本站〈非居住者在日本買房，外匯法要事後報告嗎？2026 年 4 月 1 日起不論自住或投資，取得所有權後 20 日內要報〉）。
• 業者可能審查：手冊的購買流程圖寫道，不動產公司或仲介會審查購買者的在留資格、付款能力等；這是實務上的審查，不是法律要求買方必須有在留資格。
• 外國人土地法：第 4 條規定，國防上必要地區得以勅令限制外國人取得土地權利；第 1 條是相互主義的授權規定。是否有實際指定的勅令，本文待確認。

申報時限一覽

• 外匯法事後報告：取得後 20 日以內，經日本銀行向財務大臣提出（財務省 2026 年 6 月說明）。
• 納稅管理人：買入後選任，並向不動產所在地的稅務署長提出「納稅管理人屆出書」。
• 非居住者賣房：買方原則要預扣所得稅，賣方再辦確定申告（比率與例外見本站〈台灣人賣日本房子預扣〉）。

沒有官方說法的部分

房產持有對將來的在留資格審查有沒有加分或不利，法條與官方資料沒有明文；本站不推測。若你的計畫是「買房後在日本居住」，要從在留資格本身（例如工作、經營、配偶）下手，並向專業人士確認。

怎麼做

1. 先決定在日本的居留計畫，對照入管法別表，找出自己可能適用的資格，再考慮買房。
2. 把買房視為資產配置與居住安排，不要預期它能換簽證。
3. 買房前確認稅務與申報：非居住者要準備納稅管理人，並在取得後 20 日內完成外匯法事後報告。
4. 與仲介溝通時，說明自己的在留狀況與預計居住方式，因為業者可能審查。
5. 需要簽證相關判斷時，向行政書士或入管窗口確認，並對照移民站的說明。

容易踩雷

• 以為買房等於取得居留：入管法沒有這個資格。
• 把外匯法申報與簽證混為一談：兩者是不同法規。
• 忘了取得後 20 日的外匯法事後報告期限。
• 以為沒有在留資格就不能買：民法第 3 條第 2 項原則承認外國人享有私權，除法令禁止外並無此限制；實務上業者的審查是另一回事。
• 買了才想辦資格：資格要依活動或身分分別申請，與買房的時間無關。

常見問題

買日本房子可以拿居留簽證嗎？

不行。入管法別表依活動與身分分類，沒有「持有不動產」類別。

沒有日本居留資格可以買房嗎？

原則可以：民法第 3 條第 2 項規定，外國人除法令或條約禁止外享有私權；外國人土地法的限制待確認。國交省手冊（平成 29 年 8 月版）整理的取得程序與稅務不分國籍；非居住者要另外辦納稅管理人與外匯法申報。實務上業者可能審查在留資格與付款能力。

買房後外匯法要報告嗎？

要。非居住者取得日本不動產後，20 日內要向日本銀行做事後報告，2026 年 4 月 1 日起不論自住或投資（財務省說明）。

來源

• 出入国管理及び難民認定法（e-Gov）別表第一、別表第二（2026-10-18 查證）：経営・管理 本邦において貿易その他の事業の経営を行い又は当該事業の管理に従事する活動
• 国土交通省 不動産事業者のための国際対応マニュアル（2026-10-18 查證）：売買主体が外国人であるか否かに依拠せず、納税義務者がこれらを納付しなければなりません
• 民法（e-Gov）（2026-10-19 查證）：外国人は、法令又は条約の規定により禁止される場合を除き、私権を享有する
• 外国人土地法（e-Gov）（2026-10-18 查證）：国防上必要ナル地区ニ於テハ勅令ヲ以テ外国人又ハ外国法人ノ土地ニ関スル権利ノ取得ニ付禁止ヲ為シ又ハ条件若ハ制限ヲ附スルコトヲ得
• 財務省 外為法に基づく不動産取得報告（令和8年6月）（2026-10-18 查證）：取得後20 日以内に、日本銀行を経由して財務大臣に提出する必要があります