日本一戶建每年持有成本：固定資產稅 14.8 萬円示範與地震保險官方費率

一戶建無管理費；示範年稅 148,000 円，東京木造地震險每千萬保額年費 41,100 円（2026-10-17）

首次發布：2026-10-18｜最後查證：2026-10-17

公寓有管理費和修繕積立金，一戶建沒有，所以很多人以為持有成本更低。實際上獨棟住宅的年度固定支出主要是兩塊：每年一次的固定資產稅與都市計畫稅，以及火災與地震保險；再加上不定期的修繕。本文用地方稅法條文與財務省公布的地震保險基本料率，算出一戶建一年大致要準備多少，查證日 2026-10-17；示範用的評價額與保額是假設值，保險費率以財務省公布的基本料率為準，實際保費依保險公司與折扣而定。

固定資產稅與都市計畫稅

假設一戶建的土地 120㎡，全部屬於小規模住宅用地（200㎡以下），評價額 2,400 萬円；建物評價額 400 萬円。

依據是地方稅法第 350 條（1.4%）、第 702 條之 4（0.3% 為上限）、第 349 條之 3 之 2（小規模住宅用地六分之一）與第 702 條之 3（三分之一）。各市町村的都市計畫稅率可能低於 0.3%，也可能不課徵。

地震保險：官方基本料率

火災保險的保費沒有官方統計，待確認。地震保險則有財務省公布的基本料率（令和 4 年 10 月 1 日以後保險始期的契約），單位是保險金額 1,000 萬円、保險期間 1 年的保費：東京都 イ構造（主要為鋼骨、混凝土造）27,500 円，ロ構造（主要為木造）41,100 円；大阪府 11,600 円與 19,500 円；北海道、京都府、福岡縣、熊本縣為 7,300 円與 11,200 円。

地震保險附加在火災保險上，保險金額可設為火災保險金額的 30% 至 50%，上限建物 5,000 萬円、家財 1,000 萬円。長期契約（2 年到 5 年）的保費是 1 年保費乘長期係數：2 年 1.90、3 年 2.85、4 年 3.75、5 年 4.70。另有折扣：昭和 56 年 6 月 1 日以後新築的建築年割引 10%，耐震等級 1、2、3 分別折 10%、30%、50%，免震建築物折 50%。

示範：東京都木造一戶建，火災保險金額 2,000 萬円，地震保險設為 50% 即 1,000 萬円，年保費 41,100 円；符合建築年割引 10% 時為 36,990 円；5 年長期契約為 36,990 円 × 4.70 = 173,853 円。

合計：不含火災保險與修繕

把示範的稅額 148,000 円與東京木造地震保險 36,990 円相加，約 184,990 円，平均每月約 15,416 円。這還不含火災保險、屋頂外牆等修繕、白蟻與排水管維護；修繕費沒有全國統一標準，見本站〈一戶建修繕費〉。

怎麼做

1. 向仲介取得最新年度的納稅通知書與課稅明細書，確認土地、建物各自的評價額。
2. 到財務省的地震保險基本料率表查所在都道府縣，選 イ構造 或 ロ構造。
3. 決定地震保險金額（火災保險金額的 30% 至 50%）和契約年數，向保險公司取得含折扣的正式報價。
4. 另外向保險公司詢問火災保險報價，兩者合併編入年度預算。
5. 每年預留修繕預算，並規劃海外屋主的納稅管理人，避免稅單漏收。

容易踩雷

• 把一戶建與公寓比較時只看「沒有管理費」，卻忽略自己要預留屋頂與外牆的修繕預算。
• 以為木造與鋼骨造的地震保險一樣價錢；官方料率對 イ構造 與 ロ構造 分別訂價，木造較貴。
• 忘記地震保險金額上限建物 5,000 萬円，且只能是火災保險金額的 30% 至 50%。
• 把示範評價額拿來當自己的稅額，實際以納稅通知書為準。

常見問題

東京木造一戶建的地震保險大約多少錢？

財務省基本料率為每 1,000 萬円保險金額每年 41,100 円（ロ構造）；有建築年割引 10% 等折扣時更低，依保險公司報價。

地震保險一定要買嗎？

地震保險是附加在火災保險上的選擇，保險金額為火災保險金額的 30% 至 50%，是否投保由屋主決定，貸款機構可能有要求，待確認。

一戶建要繳管理費嗎？

一般獨棟住宅沒有管理組合，所以沒有管理費與修繕積立金；但自己要負擔稅金、保險與修繕。

來源

• 財務省 地震保険制度の概要（2026-10-17 查證）：火災保険の保険金額の30％～50％の範囲内で地震保険の保険金額を決めることが可能です。ただし、建物は5,000万円、家財は1,000万円が限度です
• 財務省 地震保険の基本料率（2026-10-17 查證）：保険金額1,000万円あたり保険期間1年につき 東京都 27,500 41,100
• e-Gov 法令検索 地方税法（2026-10-17 查證）：固定資産税の標準税率は、百分の一・四とする