日本事故物件怎麼查？國交省告知指引：租屋約 3 年、買賣沒有年限
國交省指引：自然死原則免告知；其他死亡出租約 3 年後免告知，買賣無年限（2021 年 10 月版）
「事故物件」是日本對房屋內曾發生過人死亡事件的俗稱，台灣常說凶宅。日本沒有一部法律規定「幾年內要告知」，是國土交通省在 2021 年 10 月 8 日公布《宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン》，說明房仲業者依宅建業法該告知什麼、可以不告知什麼。本文依該指引原文整理，查證日 2026-10-17；指引寫明適用於住宅（居住用不動產），辦公室等不在範圍內。
哪些情況房仲可以不告知
指引第 4 節（1）列出三類原則上可以不告知的情況：
- 自然死與日常生活中的意外死：老衰、病死，或在自家階梯跌落、洗澡溺水、用餐噎到等日常意外，租屋與買賣都不必告知。指引引用人口動態統計（令和元年）：自宅死亡者 188,191 人，扣除外因死亡 16,174 人後，老衰與病死約占 9 成。
- 租屋：其他死亡發生後約 3 年：自殺、他殺等「自然死以外的死亡」，或自然死但因遺體長期無人發現而做了特殊清掃，從事件發生（或被發現）起「概ね 3 年」（約 36 個月）過後，房仲在媒介租賃時原則上可以不告知。
- 隔壁住戶或日常不使用的共用部分：隔壁房間、住戶日常不會用到的共用空間發生的上述事件，租賃與買賣都原則上可以不告知。
其中第 2 類（租賃約 3 年）與第 3 類（隔壁與共用部分）有但書：事件性、周知性、對社會影響特別大的案件，不適用免告知。另外指引 4(3) 規定，只要買方或租客問起，或社會影響大到買方應該知道，即使過了期間仍要告知。
哪些情況必須告知
不在上面三類的，只要可能影響買方或租客的判斷，房仲就必須告知。最容易搞錯的是買賣：指引沒有替買賣訂 3 年之類的年限，所以買賣標的只要發生過 1 件自殺、他殺等死亡，就不能用「已經過了幾年」當理由不告知。
告知時要說明的是發生時期（特殊清掃時為發覺時期）、地點、死因（自然死、他殺、自殺、事故死等，不明則寫不明），以及是否做過特殊清掃。亡者姓名、年齡、住址、家屬、具體死狀不必告知，以保護遺族。
買方或租客問起時
指引第 4 節（3）寫明：不論事件過了多久、死因為何，只要買方或租客主動問起有沒有這類事件，房仲就必須把調查所知的結果如實告知；賣方回答不明時，告知「不明」即可。所以想確認就要直接問，並請對方以書面回覆。
房仲需要調查到什麼程度
房仲沒有義務自己去問鄰居或搜尋網路；通常做法是請賣方或房東在「告知書（物件狀況等報告書）」寫明過去事件，並照實轉告買方。指引也說明，業者沒照指引處理，不會只因此就算違反宅建業法，但發生糾紛時主管機關會參考這份指引。
怎麼做
指引正文只有 8 頁，租賃與買賣各 1 條原則，下面 5 步可以直接套用：
- 看屋時直接問：「這間房或同層、隔壁有沒有發生過非自然死亡？」並要求書面回答。
- 買賣時請房仲提供賣方填寫的告知書（物件狀況等報告書），看「事件・事故」那一欄。
- 租屋時在重要事項說明階段再問一次，並確認回答被記入書面。
- 若房仲回答「不清楚」，請他寫下「已向房東與管理公司照會，回覆不明」，作為日後依據。
- 需要有日本專業人士判斷時，諮詢宅建士或律師，不要只靠網路傳言。
容易踩雷
- 以為租屋與買賣都適用 3 年，其實 3 年只寫在租賃，買賣沒有年限。
- 把自然死與孤獨死混為一談；若遺體長期無人發現並做了特殊清掃，就不再屬於免告知類型。
- 沒有問就期待房仲主動講；指引寫明房仲沒有自行調查周邊或網路資訊的義務。
- 以為指引等於法律，其實它是宅建業法的解釋基準，民事責任仍依個案契約與判例決定。
常見問題
房間裡有人病死過，租屋時一定要告知嗎？
不一定。老衰、病死等自然死原則上不必告知，除非遺體長期無人發現並做了特殊清掃，這時租賃約 3 年內仍須告知。
賣方自己住過、在屋內自殺，十年後賣屋要告知嗎？
指引對買賣沒有訂年限，原則上仍須告知，且買方問起時一定要回答。具體個案要看事件性與影響，建議找日本律師確認。
房仲隱瞞事故物件，我可以怎麼辦？
可以申訴。先保留書面與通訊紀錄，向該業者所在都道府縣的宅建業主管課申訴；指引本身不是法律，沒照指引做也不會只因此直接違反宅建業法，民事責任由個案契約與判例決定，金額與結果不能預先保證。
來源
- 国土交通省 宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン（令和3年10月）（2026-10-17 查證）：賃貸借取引の対象不動産において…概ね３年間を経過した後は、原則として、借主に対してこれを告げなくてもよい
- 国土交通省 同ガイドライン 公布資料（2026-10-17 查證）：令和3年10月8日 策定
- e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法第47条（2026-10-17 查證）：重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為