日本預售屋規定：建築確認前不能廣告也不能簽約，誇大廣告可處 6 個月以下拘禁刑或 100 萬円以下罰金
未完成物件須先取得建築確認等才能廣告（第33條）與簽約（第36條）；誇大廣告罰100萬円（2026-10-17）
日本把房子還沒蓋好就賣的做法叫「青田売り」或「未完成物件」，台灣人說的預售屋大致相當。台灣人在日本看新建案，常被問「已經可以預約了嗎、先付申込金嗎」。依宅建業法，業者在建築工程完成前，必須先取得建築確認等許可，才可以刊登廣告、簽訂買賣契約；誇大廣告更是明文禁止並有刑事罰。本文依條文整理，查證日 2026-10-17，個案請洽律師或宅建主管課。
廣告何時才能開始：第 33 條
宅建業法第 33 條：宅建業者在宅地造成或建物建築工程完成前，必須先取得工程所需的都市計畫法第 29 條第 1 項或第 2 項許可、建築基準法第 6 條第 1 項的確認，以及其他政令所定的許可等處分，才能就該工程的宅地或建物的買賣等業務刊登廣告。政令（宅建業法施行令第 2 條之 5）列舉了都市計畫法與建築基準法的各種許可，包括建築基準法第 43 條第 2 項第 2 款（接道例外許可）等。也就是說，建築確認還沒下來的新建案，法律上不能打廣告。
契約何時才能簽：第 36 條
第 36 條規定，工程完成前，必須先取得與第 33 條同樣的許可等處分，才能自己當當事人或代理他人簽訂該宅地或建物的買賣契約。第 33 條之 2 另禁止業者就「自己所有以外」的宅地或建物，自己當賣方簽買賣契約，除非業者已簽訂取得契約等，明顯能取得該物件，或已做手付金保全措施。所以「預約排隊」「先付申込金、拿到許可後再簽」類做法，要看該行為是否屬於買賣契約的預約；個案需律師判斷。
廣告不能誇大：第 32 條
第 32 條：業者廣告時，對物件的所在、規模、形質、現在或將來的利用限制、環境、交通等便利、代金或借賃等對價及支付方法等，不得做出與事實顯著不符，或讓人誤認為遠比實際優良有利的表示。違反者依第 81 條第 1 號可處 6 個月以下拘禁刑或 100 萬円以下罰金，或併科。另外主管機關可依第 65 條命令業者在 1 年以內停止業務的全部或一部。
簽約後：手付金等的保全
新建案若交屋前收取手付金等，宅建業法第 41 條規定，工程完成前的物件：手付金等超過代金的 5% 或超過 1,000 萬円者，業者要先做銀行保證或保證保險等保全措施，否則買方可以拒付（見本站〈手付金上限 20%〉）。
怎麼做
- 看到「預約受付」「先行登錄」類廣告，先查案名標示的建築確認番號、確認日，沒有就保持警覺。
- 向業者索取建築確認書的影本或確認號碼，並上特定行政庁網站確認。
- 簽約前取得重要事項說明書，確認完工時的形狀構造與規格圖面。
- 比較廣告上的徒步時間、面積與重要事項說明書的數字是否一致。
- 付手付金前，確認有保全措施的書面（銀行保證或保險證券）。
容易踩雷
- 以為先付申込金（預約金）就不算簽約；申込金性質與退還條件要書面約定，個案另判斷。
- 把建案模型屋、效果圖當成已取得建築確認的證明。
- 以為未完成物件的手付沒有比例限制；超過 5% 或 1,000 萬円須有保全。
- 聽信「這個價格只有今天」的壓迫話術；可保留證據向宅建主管課申訴。
常見問題
日本新建案建築確認前可以先預約嗎？
業者在確認等許可前不得廣告（第 33 條），也不得簽買賣契約（第 36 條）；是否構成違法，視預約的性質，個案請洽律師。
誇大廣告會受什麼處罰？
依宅建業法第 81 條第 1 號，違反第 32 條可處 6 個月以下拘禁刑或 100 萬円以下罰金，或併科；另可被命令停止業務最多 1 年。
預售屋付手付金安全嗎？
工程完成前收取的手付金等，超過代金 5% 或 1,000 萬円，業者要先做保全措施，沒做的買方可拒付。
來源
- e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法第32條、第33條、第33條之2、第36條、第41條、第65條、第81條（2026-10-17 查證）：宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては…広告をしてはならない
- e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法施行令第2條之5（2026-10-17 查證）：法第三十三条及び第三十六条の法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものは、次に掲げるものとする