日本買房每年要付多少？固定資產稅、管理費、修繕積立金、保險四項持有成本拆解

公寓管理費每月平均 11,503 円、修繕積立金 13,054 円，另有固定資產稅 1.4%（2026-10-17）

首次發布：2026-10-18｜最後查證：2026-10-17

買下日本的房子之後，不是付完頭期款就沒事。持有期間每年有四塊固定支出：固定資產稅與都市計畫稅、每月管理費、每月修繕積立金，以及火災地震保險。前兩項的全國平均數字，國土交通省「令和 5 年度マンション総合調査」有公布；稅率寫在地方稅法裡。本文把這些官方數字排成一張年度成本表，查證日 2026-10-17。

公寓的管理費與修繕積立金：官方平均數

國交省調查顯示，每戶每月的管理費（扣除用停車場收入補貼的部分）平均為 11,503 円；若把停車場使用料等補貼算進去，管理費總額平均為 17,103 円。修繕積立金每戶每月平均 13,054 円，含停車場使用料等補貼則為 13,378 円。這些是全國平均，單棟大樓的金額依戶數、設備與屋齡而不同，不能直接拿來當某一間房的報價。

把平均值乘上 12 個月，管理費約 138,036 円、修繕積立金約 156,648 円，兩項合計一年約 294,684 円。

固定資產稅與都市計畫稅：用法定稅率算

固定資產稅的標準稅率是 1.4%（地方稅法第 350 條），都市計畫稅的稅率上限是 0.3%（第 702 條之 4），兩者都以市町村評定的評價額為基礎，不是成交價。住宅用地有特例：200 平方公尺以下的小規模住宅用地，固定資產稅的課稅標準是評價額的六分之一，都市計畫稅是三分之一（第 349 條之 3 之 2、第 702 條之 3）。

假設一間公寓建物評價額 800 萬円、土地持分評價額 600 萬円，且土地全屬小規模住宅用地：

這是示範算式，評價額為假設值；實際稅額以市町村寄發的納稅通知書為準，且各市町村都市計畫稅率可低於 0.3%。

年度成本合計

套用上面的平均與假設值，一間中古公寓的年度持有成本大致是：

• 管理費約 138,036 円
• 修繕積立金約 156,648 円
• 固定資產稅與都市計畫稅約 156,000 円
• 火災地震保險：官方沒有全國平均保費，待確認，需向保險公司取得報價

三項已知數字合計約 450,684 円，平均每月約 37,557 円，這還不含保險、貸款利息、仲介或管理公司的委託費用。

怎麼做

1. 向仲介要這間房最新的管理費、修繕積立金金額，以及管理組合的長期修繕計畫。
2. 請仲介提供最新年度的固定資產稅、都市計畫稅納稅通知書影本，或固定資產評價證明書。
3. 用「管理費＋修繕積立金＋兩種稅」乘 12 個月，得出年度數字，再另外加保險報價。
4. 比較該大樓的修繕積立金與全國平均 13,054 円，差距大時追問原因與調漲計畫。
5. 把年度持有成本除以預期租金或自住月預算，確認長期負擔得起。

容易踩雷

• 把全國平均值當成某棟大樓的實際數字，卻沒有調閱該大樓的收支明細。
• 只看固定資產稅，忽略都市計畫稅；市街化區域內兩者會同時出現在納稅通知書。
• 忘記修繕積立金常採「階段增額」，國交省調查有 47.1% 的管理組合用此方式，初期金額偏低，幾年後會調漲。
• 以為持有後第一年就不用再付；賦課期日是每年 1 月 1 日，年中買進時要與賣方在契約約定如何分攤。

常見問題

管理費和修繕積立金每月合計大約多少？

依國交省令和 5 年度調查的平均，管理費 11,503 円加修繕積立金 13,054 円，合計約 24,557 円，這是全國平均，不是單棟報價。

固定資產稅一年繳幾次？

地方稅法第 362 條規定納期為 4 月、7 月、12 月及 2 月，由各市町村條例定；同條第 2 項另規定，稅額在條例所定金額以下時，市町村可只在其中一個納期一次徵收。

管理費與修繕積立金滯納的大樓多嗎？

國交省調查顯示，30.1% 的大樓至少有一戶滯納管理費或修繕積立金三個月以上；個人滯納的後果依各大樓管理規約與區分所有法，本文未逐條查證，待確認。

來源

• 国土交通省 令和5年度マンション総合調査結果（概要編）（2026-10-17 查證）：駐車場使用料等からの充当額を除く月／戸当たりの管理費の額の平均は11,503 円
• 国土交通省 令和5年度マンション総合調査の結果について（2026-10-17 查證）：令和5年度の月／戸当たりの修繕積立金の額の平均は13,054円
• e-Gov 法令検索 地方税法（2026-10-17 查證）：固定資産税の標準税率は、百分の一・四とする