日本房地產泡沫有多大？公示地價看 1991 年高點：東京圈住宅地平均 53.9 萬円，2026 年為 57%
東京圈住宅地公示平均價 1991 年 53.9 萬円/㎡，2026 年 30.8 萬円，約 57%（2026 查證）
提到日本房地產泡沫，多半只有口耳相傳的故事。國土交通省每年公布的「地價公示」有一份從昭和 50 年（1975 年）起的時系列推移表，把各圈域、各用途的標準地平均價格與變動率逐年列出，可以直接看泡沫形成與崩落的幅度。本文用 2026 年地價公示公布的這份官方 Excel，整理 1980 年代末到現在的主要數字，查證日 2026-10-17。注意：平均價格是當年標準地的平均值，不是同一塊地的價格，且只代表標準地，不代表所有土地。
泡沫形成：1987 到 1991 年
東京圈住宅地的變動率（對繼續調查地點）在昭和 62 年（1987 年）是 21.5%，昭和 63 年（1988 年）達 68.6%；商業地更激烈，1987 年 48.2%、1988 年 61.1%。大阪圈住宅地則稍晚：1989 年 32.7%，1990 年 56.1%。東京圈住宅地的平均價格在平成 3 年（1991 年）達到高點，每平方公尺 539,400 円；東京圈商業地在同一年達 5,084,500 円。
崩落：1992 年起連跌多年
平成 4 年（1992 年）起轉跌。東京圈住宅地 1992 年 −9.1%、1993 年 −14.6%；東京圈商業地 1993 年 −19.0%、1994 年 −18.3%、1995 年 −15.4%。大阪圈住宅地 1992 年 −22.9%、1993 年 −17.1%。
谷底與現在的位置
| 圈域與用途 | 高點（年、円/㎡） | 谷底（年、円/㎡） | 2026 年（円/㎡） | 2026 年是高點的比例 |
|---|---|---|---|---|
| 東京圈住宅地 | 1991 年 539,400 | 2014 年 204,300 | 307,500 | 57.0% |
| 東京圈商業地 | 1991 年 5,084,500 | 2001 年 862,500 | 2,031,300 | 40.0% |
| 大阪圈住宅地 | 1991 年 510,400 | 2013 年 136,800 | 163,300 | 32.0% |
| 大阪圈商業地 | 1991 年 4,332,300 | 2005 年 380,100 | 1,037,800 | 24.0% |
| 名古屋圈住宅地 | 1991 年 204,500 | 2013 年 99,000 | 130,100 | 63.6% |
| 地方圈住宅地 | 1992 年 101,700 | 2015 年 44,400 | 55,400 | 54.5% |
數字顯示：東京圈住宅地從高點下跌約 62%，花了約 23 年（1991 年到 2014 年）；之後上漲，2026 年的 307,500 円仍是 1991 年的 57%。東京圈 2026 年的變動率是住宅地 4.5%、商業地 9.3%，上漲幅度逐年擴大。
全國平均與地價公示的範圍
地價公示是依地價公示法，由國土交通省土地鑑定委員會判定公示標準地每年 1 月 1 日每平方公尺的正常價格；2026 年調查約 26,000 個地點，結果是全用途平均、住宅地、商業地都連續第 5 年上升。以全國平均看，住宅地平均價格 1991 年 306,500 円、2014 年谷底 101,700 円、2026 年 144,700 円，是高點的 47.2%；全國商業地 1991 年 2,155,200 円，2026 年 758,000 円，約為高點的 35.2%。
怎麼讀這份資料
「變動率」是對前一年繼續調查地點的平均漲跌，「平均價格」是該年全部標準地的簡單平均，兩者算法不同，所以不能用變動率逐年相乘還原平均價格。另外，國交省說明表格只列出有調查的年份，圈域與市區町村區分依各年度調查時點為準。
怎麼做
- 到國交省「地價公示」頁面下載「變動率及平均價格的時系列推移表」Excel。
- 在「價格推移表」找自己關注的圈域或市區町村與用途，抓高點與最近年的價格。
- 在「變動率推移表」看逐年漲跌，確認下跌期持續多久。
- 把結果與不動產價格指數交叉對照，兩者定義不同，不要混用。
- 評估購買時，另查個別標準地的公示價格與成交價格資料。
容易踩雷
- 把標準地的平均價格當成所有土地的價格，或當成建物的價格。
- 把東京圈的泡沫幅度套用到其他地區；大阪圈商業地從高點下跌到只剩 24%，名古屋圈住宅地則剩 63.6%。
- 用單一年份的上漲率推論泡沫重現，忽略基數在 1991 年的 57% 水準。
- 引用「日本地價跌了 80%」之類沒有出處的說法，而不查官方表格。
常見問題
日本泡沫經濟時期地價最高是哪一年？
依公示資料，三大都市圈與全國的住宅地、商業地平均價格多在平成 3 年（1991 年）達到高點，地方圈則在 1992 年。
東京住宅地現在比泡沫時期便宜嗎？
便宜。2026 年東京圈住宅地平均 307,500 円/㎡，是 1991 年 539,400 円的 57.0%。
大阪的地價跌得比東京多嗎？
是。大阪圈住宅地 2026 年約為高點的 32.0%，商業地約 24.0%；東京圈分別為 57.0% 與 40.0%。
來源
- 国土交通省 地価公示（令和8年）（2026-10-17 查證）：変動率及び平均価格の時系列推移表（令和8年地価公示）
- 国土交通省 令和8年地価公示 時系列推移表（Excel）（2026-10-17 查證）：東京圏 住宅 平成3年 539400／令和8年 307500
- 国土交通省 全国の地価動向は全用途平均で５年連続上昇～令和８年地価公示～（2026-10-17 查證）：全用途平均・住宅地・商業地のいずれも５年連続で上昇