賣日本房子稅率差近一倍：持有 5 年的長期與短期讓渡所得，以賣出年 1 月 1 日為準
賣出年 1 月 1 日持有逾 5 年為長期約 20.315%，5 年以下為短期約 39.63%（2026-10-19）
賣日本房子，賺到的差價要課「讓渡所得」，稅率分長期與短期，差距大。容易誤解的是「買滿 5 年才賣」就是長期，但日本的判斷基準日不是賣出當天。本文依國稅廳 No.3202、3208、3211 整理，查證日 2026-10-19。這是一般規則；非居住者的預扣與申報另見本站〈台灣人賣日本房子預扣〉，個案請洽稅理士。
怎麼分長期與短期
國稅廳 No.3202：讓渡所得依所有期間分為兩類，並各自計算稅額：
- 長期讓渡所得：賣出那一年的 1 月 1 日，所有期間超過 5 年。
- 短期讓渡所得：賣出那一年的 1 月 1 日，所有期間在 5 年以下。
所有期間是從取得日起連續持有的期間；繼承或贈與取得的，原則上承接被繼承人或贈與人的取得時點。重點是「賣出年的 1 月 1 日」這個基準日，而不是賣出當天。
示範（本站假設）：2021 年 12 月 20 日買入。
- 2026 年賣出：2026 年 1 月 1 日時持有約 4 年 12 天，5 年以下，屬短期。
- 2027 年賣出：2027 年 1 月 1 日時已過 5 年又 12 天，超過 5 年，屬長期。
也就是說，只要跨過 1 月 1 日，同一棟房子的稅率就可能整個換檔。
稅率
| 類別 | 所得稅 | 住民稅 | 復興特別所得稅 |
|---|---|---|---|
| 長期 | 15% | 5% | 所得稅額的 2.1% |
| 短期 | 30% | 9% | 所得稅額的 2.1% |
復興特別所得稅依所得稅額乘 2.1%，課稅期間延長至令和 29 年（2047 年）分。令和 9 年（2027 年）1 月 1 日以後生的所得，2.1% 拆為復興特別所得稅 1.1% 與防衛特別所得稅 1%（皆乘所得稅額），合計仍為 2.1%（國稅廳 Q&A，令和 8 年 5 月），所以下列合併稅率不變。把三者合併，長期約 20.315%（15% × 1.021 ＋ 5%），短期約 39.63%（30% × 1.021 ＋ 9%），短期約為長期的 1.95 倍（本站計算）。
課稅所得怎麼算
課稅讓渡所得＝讓渡價額（賣價）－（取得費＋讓渡費用）－特別控除額。取得費是買入價與買入時手續費，再加之後的改良費、設備費；建物的取得費要扣掉持有期間的折舊相當額。若取得費不明，或實際取得費低於賣價的 5%，可以用賣價的 5% 當取得費。讓渡費用包含仲介費、測量費、買賣契約書印紙等。折舊算法見本站〈日本中古屋折舊怎麼算〉。
特別控除與特例
特別控除額通常沒有，但國稅廳說明另有各種特例，例如賣自住房屋的 3,000 萬円特別控除，以及賣自住房屋的軽減稅率特例，這些要符合各自的要件才能適用，本文不展開；是否適用請洽稅理士。
算例
國稅廳的長期範例：賣價 1.45 億円、取得費 1 億円、讓渡費用 500 萬円，課稅讓渡所得 4,000 萬円。所得稅 4,000 萬 × 15% ＝ 600 萬円；復興特別所得稅 600 萬 × 2.1% ＝ 12.6 萬円；住民稅 4,000 萬 × 5% ＝ 200 萬円；合計 812.6 萬円。
同樣的 4,000 萬円，若屬短期（本站計算）：所得稅 1,200 萬円、復興特別所得稅 25.2 萬円、住民稅 360 萬円，合計 1,585.2 萬円，比長期多 772.6 萬円。
怎麼做
- 查購入契約與登記簿上的取得日，算到賣出年 1 月 1 日的所有期間。
- 若 12 月就差幾天跨年，讓渡年的認定可能依交屋日或契約日而異，待確認，請洽稅理士。
- 整理取得費證明：買賣契約、仲介費收據、改良費、折舊計算。
- 預估稅額時，先算課稅讓渡所得，再用長期或短期的合計稅率估算。
- 非居住者賣房要另外處理預扣與確定申告，並確認住民稅的適用，待確認。
容易踩雷
- 以為「買滿 5 年」就是長期：基準日是賣出年的 1 月 1 日。
- 忘了復興特別所得稅：所得稅之外再乘 2.1%。
- 把繼承取得的房子從繼承日算起：原則承接被繼承人的取得時點。
- 取得費不明時沒用 5% 規則：國稅廳說明有此替代方式。
常見問題
日本賣房長期與短期的分界是什麼？
賣出年的 1 月 1 日，所有期間超過 5 年為長期，5 年以下為短期。
長短期稅率差多少？
長期所得稅 15%、住民稅 5%；短期 30% 與 9%；另加復興特別所得稅 2.1%，合計約 20.315% 對 39.63%。
2021 年 12 月買的房子，哪年賣算長期？
2027 年賣出，因為 2027 年 1 月 1 日時所有期間已超過 5 年。
來源
- 国税庁 No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)（2026-10-18 查證）：長期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものをいいます
- 国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算（2026-10-18 查證）：税額＝課税長期譲渡所得金額×15％（住民税5％）
- 国税庁 No.3211 短期譲渡所得の税額の計算（2026-10-18 查證）：税額＝課税短期譲渡所得金額×30％（住民税9％）