日本住宅ローン控除 2026：控除率 0.7%、新築省エネ基準適合住宅借入上限 2,000 萬円、中古最長 13 年
2026 年入住：控除率 0.7%，新築省エネ基準適合住宅借入上限 2,000 萬円、13 年（2026-10-17）
在日本買房貸款的人，可以向國稅廳申請「住宅借入金等特別控除」，也就是常說的住宅ローン控除：把年末貸款餘額的一定比例，從所得稅中扣掉。這項制度每年依住宅類別與入住年調整借入限度額與期間。本文依國稅廳タックスアンサー No.1211-1（新築等）與 No.1211-3（中古）整理，法令基準日為 2026 年 4 月 1 日，查證日 2026-10-17。要注意這是所得稅的減稅，必須自己居住並有日本的所得稅可扣，在台灣常住、沒有日本所得的外國人不能享受，個案請洽稅理士。
基本規則
個人使用住宅貸款新築、取得或增改築住宅，在 2022 年 1 月 1 日到 2030 年 12 月 31 日之間入住，在一定要件下，可以從入住當年起的各年所得稅額中，扣除年末貸款餘額等乘以 0.7% 的金額。控除率全期固定為 0.7%。要件包含：
- 新築等日起 6 個月以內入住，且各年 12 月 31 日仍居住中；
- 床面積 50㎡以上（特例條件的小規模住宅 40㎡以上未滿 50㎡），且床面積二分之一以上專供自己居住；
- 控除年的合計所得金額 2,000 萬円以下（特例小規模住宅 1,000 萬円以下）；
- 貸款須分 10 年以上償還，且來自金融機構、住宅金融支援機構等；來自親族或朋友的借款不算。
新築住宅（2026 年、2027 年入住）借入上限
國稅廳圖表（居住年令和 8 年、9 年）：
| 住宅類別 | 借入限度額（一般） | 特例對象個人 | 控除期間 |
|---|---|---|---|
| 認定長期優良住宅、認定低炭素住宅 | 4,500 萬円 | 5,000 萬円 | 13 年 |
| ZEH 水準省エネ住宅 | 3,500 萬円 | 4,500 萬円 | 13 年 |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000 萬円 | 3,000 萬円 | 13 年 |
| 其他住宅 | 0 萬円（符合條件者 2,000 萬円） | － | 10 年 |
「特例對象個人」指 40 歲未滿且有配偶者、40 歲以上而配偶未滿 40 歲者，或有未滿 19 歲扶養親族者。國稅廳另註明：其他住宅中，2023 年底前取得建築確認或 2024 年 6 月 30 日前建築完成者，借入限度額 2,000 萬円、控除 10 年。令和 10 年到 12 年（2028 到 2030 年）入住的省エネ基準適合住宅，借入限度額為 0 萬円，但 2027 年底前取得建築確認或 2028 年 6 月 30 日前建築完成者，借入限度額 2,000 萬円、控除 10 年。令和 8 年 1 月 1 日以後入住的小規模特例認定住宅等，不能再適用特例對象個人的借入限度額上乘。
中古住宅（2026 年起入住）
國稅廳 No.1211-3 圖表（令和 8 年以後）：認定長期優良住宅、認定低炭素住宅、ZEH 水準省エネ住宅借入限度額 3,500 萬円（特例對象個人 4,500 萬円），省エネ基準適合住宅 2,000 萬円（特例對象個人 3,000 萬円），期間 13 年；其他中古住宅 2,000 萬円，期間 10 年；控除率 0.7%，所得要件 2,000 萬円以下，床面積 50㎡以上（特例小規模 40㎡以上未滿 50㎡，所得 1,000 萬円以下）。
試算（假設值）
2026 年入住的新築省エネ基準適合住宅，年末貸款餘額 2,500 萬円：借入限度額 2,000 萬円，控除額 = 2,000 萬円 × 0.7% = 14 萬円，13 年合計最多約 182 萬円。若餘額低於限度額，如 1,500 萬円，則是 1,500 萬円 × 0.7% = 10.5 萬円。實際可扣的金額還受當年度所得稅額限制，扣不完的部分能否轉扣住民稅，本文未查證，待確認，請洽稅理士。
怎麼做
- 買房前確認住宅類別（認定長期優良、ZEH、省エネ基準適合或其他），向建商或仲介索取證明書。
- 確認床面積（登記事項證明書上的專有部分）與自己的合計所得金額是否符合要件。
- 申請貸款時確認貸款是金融機構等符合條件的貸款、償還期間在 10 年以上。
- 入住當年的翌年，辦理確定申告（第一年），之後年度可由公司年末調整辦理。
- 保存貸款年末餘額證明書、登記事項證明書與住宅性能證明文件。
容易踩雷
- 以為人在台灣、日本買房出租也能用；制度要求自己居住。
- 買的住宅類別不符，只能適用「其他住宅」的 0 萬円（或 2,000 萬円）上限。
- 以為年末餘額全額都可乘 0.7%，忘記借入限度額上限。
- 向親族借款買房，被排除在對象貸款外。
常見問題
住宅ローン控除 2026 年的控除率是多少？
全期間一律 0.7%，以年末貸款餘額（在借入限度額內）計算，從所得稅扣除。
在日本買中古屋可以用嗎？
可以，但須 1982 年 1 月 1 日以後建築，或有取得日前 2 年內的耐震基準適合證明（國稅廳 No.1211-3）。2026 年起入住的中古認定住宅、ZEH 水準省エネ住宅借入限度額 3,500 萬円，省エネ基準適合住宅 2,000 萬円，期間 13 年。耐震證明見本站〈耐震基準適合證明書〉。
外國人可以申請嗎？
官方頁面的要件是在日本自己居住並有所得稅額可扣，頁面沒有把國籍列為條件（本站讀解）；居住與所得稅要件缺一不可。
來源
- 国税庁 No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）（2026-10-17 查證）：令和4年1月1日から令和12年12月31日までの間に自己の居住の用に供したときは
- 国税庁 No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）（2026-10-17 查證）：中古住宅を取得した場合の借入限度額、控除期間等