管理組合決議門檻（2026 年 4 月 1 日起）：普通決議看出席者過半數、特別決議 3/4、重建 4/5
普通決議看出席者過半數；共用部分變更、規約變更出席者 3/4；重建全體 4/5（2026 年 4 月 1 日起）
日本公寓的大規模修繕與重建，決議門檻不同；2026 年 4 月 1 日修正區分所有法後有調整，尤其是普通決議與特別決議改看「出席者」。本文依現行區分所有法與法務省民事局「區分所有法・被災區分所有法の改正について」（令和 8 年 4 月）整理，查證日 2026-10-19。各管理組合規約可能另有規定，個案請洽管理公司或律師；本文只講法律的一般規則。名詞可先看本站〈管理組合〉名詞頁。
幾種決議的門檻一覽
| 決議事項 | 門檻（現行法） | 依據 |
|---|---|---|
| 一般管理事項（普通決議） | 出席者的區分所有者數與議決權，各過半數 | 區分所有法第 18 條、第 39 條 |
| 共用部分變更（形狀或效用有顯著變更者） | 定足數：區分所有者及議決權各過半數出席；出席者各 3/4 以上 | 第 17 條第 1 項 |
| 共用部分變更：除去瑕疵或無障礙所需 | 3/4 降為 2/3 | 第 17 條第 5 項 |
| 規約的設定、變更、廢止 | 定足數同上；出席者各 3/4 以上 | 第 31 條第 1 項 |
| 重建決議 | 全體區分所有者及議決權各 4/5 以上 | 第 62 條第 1 項 |
| 重建決議（耐震不足等客觀事由） | 4/5 降為 3/4 | 第 62 條第 2 項 |
| 建物更新、建物敷地売却、建物取壊し敷地売却、取壊し | 全體各 4/5 以上 | 第 64 條之 5 至之 8 |
普通決議：看「出席者」
第 39 條第 1 項：集會的議事，原則上由出席的區分所有者及其議決權各過半數決定。第 2 項：用書面或代理人行使議決權的人，算入出席。法務省的說明是，修正後除了重建等涉及區分所有權處分的決議，決議改採「出席者多數決」；舊法則是看全體區分所有者。
法務省舉的例子：全體區分所有者一部分無關心、不出席、所在不明，舊法下贊成 5 分之 2 就否決；新法下，出席者中贊成 3 分之 2 即可通過。
特別決議：有定足數
共用部分變更與規約變更，出席者要 3/4 以上，而且要有定足數：區分所有者及議決權各過半數出席（法務省資料：「特別決議においては定足數（過半數）あり」）。第 17 條第 1 項還寫明，規約可把 3/4 降低，但不能降到 2 分之 1 以下。
另外，為了除去共用部分的設置或保存瑕疵，或為了提升高齡者、障礙者的移動與設施使用，3/4 降為 2/3（第 17 條第 5 項）。法務省舉例：拆除有倒塌疑慮的立體停車場、為只有樓梯的 5 層公寓加裝電梯。
重建與建物敷地売却：全體 4/5
重建（第 62 條）看的是全體區分所有者及議決權的 4/5，不是出席者。如果建物有下列任一情形，降為 3/4：耐震不足、火災安全不足、外牆剝落危及周邊、配管衛生危害，或不符無障礙基準（以法務大臣所定基準判斷）。
2026 年 4 月 1 日起新增的建物更新（一棟重整）、建物敷地売却、取壊し敷地売却與取壊し，也各要 4/5 以上（第 64 條之 5 至之 8）。法務省資料指出，這些原則 4/5，客觀事由成立時 3/4。
所在不明的區分所有者
第 38 條之 2：法院認定某區分所有者所在不明後，其他區分所有者可以作成決議，該所在不明者不再有議決權。法務省資料說明，所在等不明者將從所有決議的母數中除外。
召集與其他規定
- 召集通知至少在會日前 1 週發出，須載明會議目的事項及議案要領；期間可由規約延長，法務省說明不得縮短到 1 週以下。
- 區分所有者 5 分之 1 以上且議決權 5 分之 1 以上，可請求管理者召集集會（第 34 條第 3 項，規約可減少）。
- 規約若與新法抵觸，自 2026 年 4 月 1 日起該部分失效；2026 年 3 月 31 日前已開始招集手續的集會，依舊法規定（法務省經過措置說明）。
示範（假設值）
以下人數是假設值：100 人區分所有者，各有 1 票，其中 60 人出席（含書面與委任狀）。
- 普通決議：出席 60 人，過半數需 31 人贊成。
- 特別決議：定足數已達（60 人超過半數），出席者 3/4 即 45 人贊成。
- 重建決議：看全體 100 人，4/5 即 80 人。
- 若符合客觀事由的重建：3/4 即 75 人。
怎麼做
- 買公寓前，向管理公司索取規約與最近幾次集會議事錄，確認是否按新法修正。
- 確認準備討論的事項屬於普通決議、特別決議，還是重建類。
- 看規約是否調降了共用部分變更的門檻，以及降到幾分之幾。
- 人在海外時，確認委任狀、書面或電子投票的方法（第 39 條第 3 項有電磁方式）。
- 規約修正是否已配合新法，可請管理公司說明。
容易踩雷
- 以為所有決議仍看全體區分所有者：普通決議與特別決議改看出席者，重建類仍看全體。
- 以為特別決議不需要定足數：共用部分變更與規約變更須有過半數出席。
- 以為重建一律 4/5：符合客觀事由時降為 3/4。
- 只看舊書與舊規約：舊規約與新法抵觸的部分已失效。
- 以為委任狀不算出席：書面與代理人行使議決權算入出席。
常見問題
大規模修繕要多少人同意？
要看是否屬共用部分的顯著變更。一般管理類看出席者過半數；有形狀或效用顯著變更者，看出席者 3/4。實際以規約與工程性質為準，個案請洽管理公司。
重建要多少人同意？
全體區分所有者及議決權各 4/5；有客觀事由時降為 3/4。
人在台灣怎麼投票？
可用書面或代理人行使議決權；管理組合是否採電磁方式，依規約與集會決議，待確認。
來源
- 建物の区分所有等に関する法律（e-Gov）（2026-10-19 查證）：出席した区分所有者及びその議決権の各四分の三以上の多数による決議
- 法務省民事局：区分所有法・被災区分所有法の改正について（令和8年4月）（2026-10-19 查證）：改正区分所有法・被災区分所有法の施行日は、令和８年４月１日