公簿買賣與實測買賣：土地面積以登記還是測量為準
公簿買賣不清算面積差；實測買賣於決済前測量，依單價清算差額；兩詞皆非法律概念（2026-10-18）
買日本土地或獨棟，契約書上的面積常寫「登記簿面積 120.00㎡」，但實際測量可能是 115㎡ 或 125㎡。差的面積要不要算錢？日本實務有「公簿売買」與「実測売買」兩種說法。本文依全日本不動產協會公開的律師解說（月刊不動產 2011 年 12 月號）與契約書式整理，查證日 2026-10-19。這是業界團體的解說，刊載時間較早，數字範例是本站假設；個案請洽律師或司法書士。
兩種方式的差別
全日本不動產協會的解說：
| 方式 | 作法 |
|---|---|
| 公簿売買 | 以登記簿（公簿）面積為準，登記面積與實測面積的差額不清算 |
| 実測売買 | 契約書先寫登記地積定暫定價，契約後、決済前實測，差額依契約的單價清算 |
示範（假設值）：登記面積 120㎡、單價 25 萬円/㎡，暫定價 3,000 萬円。若是實測買賣，實測得 115㎡ 時，少 5㎡，減 125 萬円；實測 125㎡ 時，多 5㎡，增加 125 萬円。若是公簿買賣，不論實測 115㎡ 或 125㎡，價格都維持 3,000 萬円。
這兩個詞不是法律概念
解說明講：實測売買與公簿売買「不是法律上的概念，也沒有嚴格的定義」，契約書條文直接使用這兩個詞並不適當。真正決定結果的，是契約書的面積條款怎麼寫。
與「數量指示買賣」不同
民法上有「數量指示売買」（賣方在契約中表示一定的面積，並以此為基礎決定價金）。解說指出，實測売買並不等於數量指示売買，兩者有三點不同：
- 是否預定清算：實測売買預定實測後清算；數量指示売買不一定預定清算。
- 決済前是否預定實測：實測売買會在決済前實測；數量指示売買不一定。
- 面積超過時是否增額：實測売買依契約單價增額；數量指示売買在面積超過時，並不當然能請求增額。
該解說依 2011 年的民法撰寫。民法在 2020 年修正，賣方的擔保責任改為「契約不適合」，現行規定對面積不足的適用方式，本文待確認；現行民法第 563 條規定，買方原則上須先定相當期間催告賣方追完，期間內未追完才可請求減價；追完不能、賣方明確拒絕追完等情形，可不經催告直接請求（第 2 項）。面積不足能否適用，待確認。
契約書怎麼寫
全日本不動產協會的契約書式，採公簿為標準：「土地的對象面積依登記簿，與實測面積不同時，買賣雙方皆不提異議」（第 4 條）。若要改成實測売買，書式註明可改為：「本物件的對象面積為測量所得面積」「前項測量所得面積與標示面積有差異時，於殘代金支付日依標示單價清算價金」。
怎麼做
- 看契約書與重要事項說明書的面積欄，找出是登記面積還是實測面積。
- 問清楚：差額是否清算？用什麼單價？由誰測量、費用誰付？
- 面積對價格影響大時（例如單價高的地段），要求改為實測清算條款。
- 取得測量圖與境界確認資料，與登記簿面積對照。
- 條文有疑義時，請律師或司法書士協助，不要只靠名稱判斷。
容易踩雷
- 以為「公簿」就等於可靠：登記面積可能與實測不同。
- 以為「實測」就等於數量指示買賣：兩者不同。
- 只寫「實測」二字，沒有寫清算方式與單價：全日本不動產協會的解說指出，契約書條文直接使用「公簿」「實測」這兩個詞並不適當。
- 引用 2011 年解說，以為現行民法完全相同：2020 年民法已修正，待確認。
常見問題
公簿買賣面積不足可以要求減價嗎？
全日契約書式的公簿條款是「雙方不提異議」，依該條款面積差額不清算；是否另可依民法請求減價，待確認，請洽律師。解說也提醒不能只靠「公簿売買」這個詞判斷。
實測買賣怎麼清算？
實測後與登記面積的差額，依契約單價清算，例如 5㎡、單價 25 萬円就是 125 萬円。
實測買賣就是民法的數量指示買賣嗎？
不是。解說指出兩者在清算預定、實測預定與面積超過時的處理有 3 點不同。
來源
- 全日本不動產協會 不動產お役立ちQ&A「実測売買」（2026-10-18 查證）：実測売買や公簿売買という用語は、法律上の概念ではなく、また、厳密な意味内容をもつものでもありません
- 民法（e-Gov）（2026-10-18 查證）：その不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができる