區分所有法 2026 年 4 月 1 日修正：國內管理人、管理人制度、租賃終了請求與一棟重整

2026 年 4 月 1 日施行：新增國內管理人、管理命令、租賃終止請求與 4/5 一棟重整等制度

首次發布：2026-10-19｜最後查證：2026-10-19

日本公寓（區分所有建物）逐漸變老，屋主也變老，部分屋主人在海外、聯絡不上，造成大規模修繕與重建決議困難。為此，2025 年 5 月 30 日公布了修正區分所有法等的法律（令和 7 年法律第 47 號），區分所有法的主要部分在 2026 年 4 月 1 日施行。本文依國交省、法務省民事局資料與現行區分所有法整理，查證日 2026-10-19。各決議門檻的數字見本站〈管理組合決議門檻（2026 年 4 月 1 日起）：普通決議看出席者過半數、特別決議 3/4、重建 4/5〉，本文專講新制度。個案請洽管理公司或律師，本文不替任何案件下結論。

台灣屋主最相關：國內管理人

區分所有法第 6 條之 2：區分所有者在國內沒有住所或居所（或將不再有）時，可以從日本國內有住所或居所的人當中選任管理人，辦理專有部分與共用部分的管理事務。條文用的是「可以選任」；但依法務省說明，管理組合的規約也可以規定須選任國內管理人，所以買前要看規約。

國內管理人的權限（第 2 項）包括：

• 保存行為，以及不改變專有部分性質的利用與改良。
• 接收集會招集通知。
• 在集會行使議決權。
• 清償對其他區分所有者或依規約、決議所負的債務，例如管理費。

選任後，區分所有者要遲滯地通知管理者或管理組合法人，說明已選任及管理人的姓名、地址。區分所有者與國內管理人之間，除上述權限外，依委任的規定。

這和稅務的納稅管理人是不同的制度，後者請見本站〈海外屋主要不要找納稅管理人？國稅通則法 117 條與固定資產稅的申告〉。國內管理人的人選、費用與委託契約，條文未載，待確認。

所有者不明、管理不全：法院選任管理人

修正新增了專門處理公寓問題的「管理命令」制度：

• 所有者不明專有部分管理命令（第 46 條之 2）：專有部分的區分所有者不明或所在不明時，法院可依利害關係人請求，命管理人管理。
• 管理不全專有部分管理命令（第 46 條之 8）：專有部分的管理不當致他人權利或受法律保護的利益被侵害或有受侵害之虞時，法院可依利害關係人請求，命管理人管理。
• 另有管理不全共用部分的管理命令（法務省說明：外牆有剝落疑慮、走廊放置危險物等情形）。

法務省資料說明，聲請人可以是管理者、區分所有者、近鄰住民等，管理人可能是律師、司法書士、マンション管理士等。管理人如要賣掉專有部分，要經法院許可。

區分所有者的責務與集會程序

第 5 條之 2 新增：區分所有者作為團體構成員，要相互協力，使管理適正圓滑。法務省資料也說明，招集通知須載明會議目的事項及議案要領，至少在會日前 1 週發出（規約不得縮短到 1 週以下）。

重建後的租賃終止

第 64 條之 2：重建決議通過後，賛成者、出租專有部分的區分所有者等，可以請求賃借人終止租賃；自請求日起經過 6 個月，租賃終止。法務省資料說明，賃借人在收到補償金前可以拒絕搬出，補償金是賃貸借終止「通常生ずる損失」的補償，水準預期接近公共用地取得的借家人補償。實際金額由個案決定，待確認。

新的多數決類型

除重建外，2026 年 4 月 1 日起可用多數決（原則 4/5，有客觀事由 3/4）決議：

• 建物更新（一棟重整）：保留主體結構，更新全部專有部分（第 64 條之 5）。
• 建物敷地売却：連建物與敷地一起賣（第 64 條之 6）。
• 建物取壊し敷地売却：先拆再賣地（第 64 條之 7）。
• 取壊し決議：只拆除建物（第 64 條之 8）。

國交省另公布政令整備：這些決議對應的事業手續（如マンション再生事業、マンション等売却事業）也在 2026 年 4 月 1 日施行。

施行與過渡

法務省說明，修正原則適用於施行日前發生的事項，所以既有公寓也適用；但不影響舊法下已經生效的決議效力。與新法抵觸的規約，自 2026 年 4 月 1 日起失效；2026 年 3 月 31 日前已開始招集手續的集會，依舊法規定。部分規定（如管理計畫認定制度的擴充）施行日不同，法務省資料另有說明。

怎麼做

1. 買公寓前，問管理公司：規約是否已依新法調整，是否要求海外區分所有者選任國內管理人，最近的集會是否在 2026 年 4 月 1 日後召開。
2. 人在海外的屋主，評估是否要選任國內管理人，並了解管理人的權限範圍。
3. 查大樓有沒有空屋、所有者不明的房間，以及外牆、配管等管理問題。
4. 出租的屋主，留意重建決議後賃借人可被請求終止租賃，並有補償金。
5. 不確定規約是否牴觸新法時，請管理公司或律師確認。

容易踩雷

• 以為海外屋主一定不用選任國內管理人：法律本身是「可以選任」，但規約可規定須選任，買前請看規約。
• 把國內管理人和納稅管理人混為一談：前者處理管理事務，後者處理稅務。
• 以為舊規約繼續有效：與新法抵觸的部分自 2026 年 4 月 1 日起失效。
• 以為重建後租賃自動繼續：法定可請求終止，但有補償金。
• 只看重建，不看新增的一棟重整與敷地売却：多數決類型更多。

常見問題

修正什麼時候生效？

區分所有法的主要部分是 2026 年 4 月 1 日；部分規定另有施行日。

人在台灣的屋主有影響嗎？

有。可以選任國內管理人處理管理事務，規約是否要求選任，須看各管理組合規約；也可能受到所在不明者除外等新規則影響。

既有公寓也適用嗎？

原則上適用，但不影響舊法下已經生效的決議效力。

來源

• 法務省民事局：区分所有法・被災区分所有法の改正について（令和8年4月）（2026-10-19 查證）：改正区分所有法・被災区分所有法の施行日は、令和８年４月１日
• 建物の区分所有等に関する法律（e-Gov）（2026-10-19 查證）：集会の招集の通知の受領
• 国土交通省：改正マンション関係法の施行に伴う関係政令を閣議決定（2026-10-19 查證）：令和７年５月30日に公布されました