居住用財產的 3,000 萬円特別控除：賣自住房免稅額度
賣自住房最多扣 3,000 萬円，不問持有期間；停止居住後 3 年內賣，不可賣給親屬，須申告
在日本賣掉自己住的房子，如果有賺到差價（譲渡所得），可以從所得中扣掉最高 3,000 萬円，這就是「居住用財產的 3,000 萬円特別控除」。這項特例不看持有多久，但有一串要件，漏了就不能用。本文依國稅廳 No.3302（令和 8 年 4 月 1 日現在法令等）與租稅特別措置法整理，查證日 2026-10-19。稅額與個案是否適用，請洽稅務署或稅理士；本文只講一般規則。想知道長期與短期稅率差別，請見本站〈賣日本房子稅率差近一倍：持有 5 年的長期與短期讓渡所得〉。
這是什麼
國稅廳的說明是：賣自住房（居住用財產），不管所有期間長短，可以從譲渡所得扣掉最高 3,000 萬円。扣掉之後的金額才是計稅基礎。如果賺到的差價比 3,000 萬円少，扣到差價為止。
哪些資產可以適用
賣出的資產要屬於下列之一：
- 現在自己住的房子。
- 以前住過的房子：停止居住後，要在「停止居住日起第 3 年的 12 月 31 日」之前賣掉。停止居住後怎麼使用都可以。
- 連同上述房子一起賣的敷地（土地）或借地權。
- 房子拆掉後的敷地：拆除日起 1 年內簽約，且在停止居住後第 3 年的 12 月 31 日前賣掉；拆除後到簽約日不能拿去當貸停車場等其他用途。
- 房子因災害滅失的敷地：在規定期限內賣掉。
如果同時擁有 2 處以上的住宅，只有主要居住的那一處適用。
不能適用的情形
- 前年或前前年，已經用過這項特例，或用過自住房屋讓渡損失的損益通算與結轉特例。
- 賣出年、前年、前前年，適用過買換、交換特例。
- 同一筆資產已適用收用等其他特別控除。
- 賣給夫妻、親子等「特別關係人」，也包括生計一體的親族、賣後仍同住的親族、內緣關係者與特殊關係法人。
- 為了適用特例才入住的房子、新築期間的臨時住所、別墅（主要供休閒用）。
國稅廳另外提醒：如果也要適用住宅借入金等特別控除（房貸減稅），兩者之間有併用限制，入住年份與讓渡年份的關係要確認。
要辦什麼手續
必須檢附一定的書類辦理確定申告。國稅廳列出的內容包括譲渡所得內訳書；如果買賣契約日前一天的住民票地址和房屋所在地不同，要另外附上戶籍附票等能證明你確實住過那間房子的文件。租稅特別措置法第 35 條第 12 項也規定，要在申告書上記載適用本特例的意旨並附上文件。
海外居住者與台灣人
國稅廳這一頁沒有針對非居住者或外國籍人的特別說明。人已不住日本、住民票已遷出時，居住事實如何證明、能否適用，上述資料未載，待確認，請洽管轄稅務署或稅理士。賣方是非居住者時買方要預扣稅，見本站〈台灣人賣日本房子，買方要先扣 10.21% 預扣稅嗎？〉。
怎麼做
- 確認房子是自己的居住用財產，並查清楚何時停止居住。
- 算出停止居住後第 3 年的 12 月 31 日，在這日期前完成出售。
- 確認買方不是特別關係人。
- 查前兩年有沒有用過這項特例或相關的買換、損益通算特例。
- 如果打算拆房子，先確認拆除日起 1 年內簽約，且拆除後不要拿去停車場。
- 準備確定申告所需文件，必要時準備戶籍附票等居住證明。
- 先找稅理士試算，不要自己推測稅額。
容易踩雷
- 以為持有幾年才能用：這項特例不問所有期間。
- 以為搬走多久都能賣：停止居住後第 3 年的 12 月 31 日是期限。
- 賣給子女或配偶：特別關係人不適用。
- 拆房後拿去當停車場再賣：敷地要件會不符。
- 沒有辦確定申告：不申告就不能適用。
常見問題
3,000 萬円是免稅額度還是退稅？
是從譲渡所得中扣除的金額，最高 3,000 萬円，不是退稅，也不是直接給你的金額。
持有多久都能用嗎？
可以。國稅廳說明不問所有期間長短，但要符合其他要件。
住在台灣的人賣日本房子能用嗎？
國稅廳此頁未載非居住者的處理，待確認，請洽稅務署或稅理士。
來源
- 国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例（2026-10-19 查證）：所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります
- 租税特別措置法（e-Gov）（2026-10-19 查證）：その居住の用に供している家屋で政令で定めるもの