日本分譲公寓存量 723.6 萬戶、築 40 年以上 158.8 萬戶：國交省統計怎麼看
2025 年末日本分譲公寓約 723.6 萬戶，築 40 年以上約 158.8 萬戶（2026-10-18）
買日本中古公寓，要看懂「屋齡 40 年的大樓有多少」，先看官方怎麼統計。國土交通省每年公布「分譲マンションストック數」與「築 40 年以上的分譲公寓數」的推估值，最新是 2025 年末（2026 年 8 月 31 日更新）。本文整理這兩份資料的數字、定義與限制，查證日 2026-10-19。這些是全國推估，不是個別大樓的狀況；買房前仍要看該棟的管理與修繕資料。
官方怎麼定義「公寓」
國交省說明，統計中的「マンション」指中高層（3 層樓以上）、分譲、共同建，結構為鋼筋混凝土造、鋼骨鋼筋混凝土造或鐵骨造的住宅。存量是用建築著工統計等推計的新供給戶數累積，再扣掉國交省掌握的除却戶數；1968 年以前的戶數，則以國交省掌握的公團、公社住宅戶數推估。所以這是推估值，不是逐棟普查。
存量：約 723.6 萬戶
2025 年末，日本的分譲公寓存量約 723.6 萬戶。國交省乘上令和 2 年國勢調查的每戶平均 2.2 人，算出約 1,600 萬人居住，超過全國人口的 1 成（直接乘的結果約 1,592 萬人，本站計算，官方取整為 1,600 萬人）。同一份圖表也標出舊耐震基準（1981 年 5 月以前的耐震基準）的存量約 103 萬戶。
築 40 年以上：約 158.8 萬戶
另一份資料推估「築 40 年以上」的分譲公寓數：
| 時點 | 築 40 年以上的建築年 | 戶數 |
|---|---|---|
| 2015 年末（10 年前） | 1976 年以前 | 53.3 萬戶 |
| 2025 年末（現在） | 1986 年以前 | 158.8 萬戶 |
| 2035 年末（10 年後） | 1996 年以前 | 313.1 萬戶 |
| 2045 年末（20 年後） | 2006 年以前 | 503.6 萬戶 |
官方解讀：2025 年末築 40 年以上的公寓約 158.8 萬戶，推估 10 年後約 2.0 倍、20 年後約 3.2 倍。本站用這些數字計算：158.8 ÷ 723.6，築 40 年以上約占現有存量的 22%；現在的戶數約為 10 年前的 3.0 倍（158.8 ÷ 53.3）。
這些數字能用、不能用在哪裡
- 能用：理解全國趨勢，知道「築 40 年以上」不是少數，築 40 年以上是全國存量的一部分，個別大樓的維持與更新要另外看管理組合的資料。
- 不能用：判斷某一棟大樓好壞。統計不含個別大樓的修繕積立金、管理狀況與耐震診斷。
- 推估值：存量依著工統計推計，會隨更新資料修正；官方也註明除却戶數是國交省「掌握」的部分。
- 沒有地區分布：本文引用的兩份資料只有全國數字，各縣、各市的分布待確認。
怎麼做
- 買中古公寓時，先確認建築年，並對照「築 40 年以上」的分界年（2025 年末是 1986 年以前）。
- 統計上的「舊耐震基準」指 1981 年 5 月以前取得建築確認的建物。若要申請房貸減稅，耐震要件以昭和 56 年（1981 年）12 月 31 日以前建築為界，須確認耐震基準適合證明等文件，見本站〈耐震基準適合證明書：舊耐震中古屋要怎麼取得才能申請房貸減稅〉。
- 索取該棟的長期修繕計畫與修繕積立金資料，用國交省的目安比較，見本站〈長期修繕計畫指引〉。
- 查該棟是否有管理計畫認定、是否做過大規模修繕與一時金。
- 把統計當背景資料，個別買賣決定需請專業人士協助。
容易踩雷
- 把全國推估當成自己要買那棟的狀況：全國推估不含個別大樓的資料。
- 把「築 40 年以上」等同「不能住」：統計只講建築年，不評價品質。
- 以為舊耐震基準物件都有證明：舊耐震基準（1981 年 5 月以前）的公寓須另行確認文件；房貸減稅的耐震界線是昭和 56 年 12 月 31 日。
- 引用舊年度數字：最新是 2025 年末版，數字每年更新。
常見問題
日本有多少分譲公寓？
國交省推估 2025 年末約 723.6 萬戶。
築 40 年以上的公寓有多少？
2025 年末約 158.8 萬戶，約占存量的 22%；推估 10 年後約 313.1 萬戶、20 年後約 503.6 萬戶。
舊耐震基準的公寓有多少？
國交省的圖表標示舊耐震基準存量約 103 萬戶。
來源
- 国土交通省 分譲マンションストック数の推移（2025年末現在）（2026-10-18 查證）：現在のマンションストック総数は約723.6万戸（2025年末時点）
- 国土交通省 築40年以上の分譲マンション数の推移（2025年末現在）（2026-10-18 查證）：2025年末で、築40年以上のマンションは約158.8万戸存在する