國交省賃貸住宅標準契約書：簽約前逐條看哪幾個條款
國交省標準契約書共 19 條、別表 5 張，非法定格式；簽約前優先對照其中 8 條（2026-10-17）
日本租屋的契約書長度不一，仲介常說「就是一般的格式」。國土交通省公布的《賃貸住宅標準契約書》是一份官方範本，可以拿來當作對照基準：你的租約跟它不同的地方，就是簽約前最值得問清楚的地方。本文依平成 30 年 3 月版（連帶保證人型）整理，共 19 條加別表 5 張，查證日 2026-10-17。標準契約書不是法定格式，也不代表你的租約一定照它寫。
標準契約書的定位
國交省說明書寫明：標準契約書並非法令強制使用。業者可以自行修改，所以你拿到的租約可能條文順序、名稱都不同。它另有「家賃債務保證業者型」版本（用保證公司取代連帶保證人），條文結構相近，差別在保證人的部分。
用法是：把你的租約和這份範本並排，逐條找出「範本有、你的租約沒有」，以及「你的租約特別加重租客負擔」的條款，再向仲介確認。
簽約前優先對照的 8 個條款
| 條文 | 範本內容 | 你要檢查什麼 |
|---|---|---|
| 第 4 條 賃料 | 不滿 1 個月以 30 日日割；租稅負擔增減、經濟變動、與周邊租金比較不相當時，協議後可調整 | 租約有沒有寫自動調漲條款 |
| 第 5 條 共益費 | 共用部分維持管理實費，增減後協議改定 | 共益費包含哪些項目 |
| 第 6 條 敷金 | 退租時全額返還；若扣除債務，房東必須明示內訳 | 有沒有「敷金不退」類的特約 |
| 第 9 條 修繕 | 房東負責必要修繕，租客歸責的由租客付；小修繕（保險絲、水龍頭墊片、燈泡）租客可自行處理 | 熱水器、冷氣等設備由誰修 |
| 第 10 條 解除 | 租金或共益費未付，須先定期限催告才可解除 | 有沒有放寬為「滯納一次即解除」 |
| 第 11 條 租客解約 | 30 日前通知，或付 30 日租金後立即解約 | 有沒有寫更長的預告期或違約金 |
| 第 15 條 原狀回復 | 通常損耗與經年變化不須恢復 | 特約有沒有把清潔費、換壁紙轉給租客 |
| 第 17 條 保證人 | 連帶保證人負擔以頭書記載的極度額為限 | 極度額有沒有明確金額 |
幾個容易被忽略的條款
第 8 條與別表：未經房東書面同意不得轉租、改裝；別表第 2 列出需承諾才可進行的行為，例如在走廊堆放物品、飼養犬貓；別表第 3 規定新增同居人（出生除外）或連續 1 個月以上不在家要通知房東。所以租約裡的「寵物」「同居人」「長期出國」條款，在範本中都有對應。
第 12 條：房間一部分因故無法使用，且非租客責任時，租金依無法使用的比例減額，雙方協議幅度與期間。
第 16 條：房東要進房檢查，原則上須事先取得租客承諾；只有火災延燒等緊急情況可以先進入；若租客不在，事後須通知。
第 6 條第 4 項：扣押敷金時，房東要寫明扣了哪些債務、各多少錢，不能只給一個合計數字。
怎麼做
- 向仲介索取租約全文與頭書、別表，簽約前留出閱讀時間。
- 下載對應的範本（連帶保證人型或保證公司型），用上表 8 個條款逐一對照。
- 對不同之處，請仲介書面回覆：這是特約嗎？依據是什麼？
- 特別留意第 19 條特約欄與頭書「其他」欄：額外費用若有，會記載在第 19 條特約欄或頭書的「其他一時金」「其他」欄。
- 對照後仍不明白的條款，向地方的消費生活中心詢問，不要先簽名。
容易踩雷
- 把標準契約書當法律：它只是範本，你的租約可以不同，也可能有效。
- 只看頭書金額：真正的差異常在特約欄，例如更長的解約預告期。
- 以為範本裡「協議」就等於房東不能提：第 4 條第 3 項只是允許協議，房東仍可提出要求。
- 沒留意範本版本：本文依平成 30 年 3 月版，之後若再改版，請以國交省頁面最新版為準，待確認。
常見問題
日本租約一定要用標準契約書嗎？
不一定。國交省明寫標準契約書並非法令強制，業者可以使用自己的格式。
標準契約書有幾條？
連帶保證人型共有 19 條，加別表第 1 到第 5 共 5 張。第 19 條是特約條款欄。
租客可以自己修小東西嗎？
可以。第 9 條第 5 項與別表第 4 列出保險絲、水龍頭墊片、浴室橡皮塞、燈泡等費用輕微的修繕，租客可自己做，費用自付，不須先通知房東或取得承諾。
來源
- 国土交通省 賃貸住宅標準契約書について（2026-10-17 查證）：標準契約書は、その使用が法令で義務づけられているものではありません
- 国土交通省 賃貸住宅標準契約書（連帯保証人型・平成30年3月版）（2026-10-17 查證）：乙は、甲に対して少なくとも30 日前に解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができる
- 国土交通省 賃貸住宅標準契約書（家賃債務保証業者型・平成30年3月版）（2026-10-17 查證）：平成30 年３月版