新築住宅固定資產稅減半：120 平方公尺內部分，一般 3 年、3 層以上耐火建築 5 年
家屋稅額減半，一般 3 年度、3 層以上耐火建築 5 年度；只算 120㎡ 內，土地不適用
買日本新築屋，除了買價與貸款，每年還要繳固定資產稅。日本地方稅法有一項新築住宅的減額措施：符合條件的新築住宅，家屋部分的固定資產稅在一定年度內減半。本文依地方稅法附則與施行令整理，查證日 2026-10-19。實際減免由住所所在的市町村處理，申請與運用細節請洽市町村稅務課；本文只講法規一般規則，不替個案下結論。持有成本全貌請見本站〈日本買房每年要付多少〉，稅額怎麼算見〈日本固定資產稅怎麼算〉。
減多少、減幾年
地方稅法附則第 15 條之 6 規定，市町村對符合條件的新築住宅，從「新開始課徵固定資產稅的年度」起，把家屋的固定資產稅額減去 2 分之 1。年數依建物種類不同：
| 類型 | 新築期間 | 減額年度數 |
|---|---|---|
| 一般新築住宅（第 1 項） | 2022 年 4 月 1 日至 2031 年 3 月 31 日 | 3 年度份 |
| 中高層耐火建築物，地上階數 3 以上（第 2 項） | 2024 年 4 月 1 日至 2031 年 3 月 31 日 | 5 年度份 |
| 認定長期優良住宅（附則第 15 條之 7） | 長期優良住宅法施行日至 2031 年 3 月 31 日 | 一般 5 年度份、中高層耐火 7 年度份 |
「中高層耐火建築物」是法條用語，指把主要構造部做成耐火構造、地上階數為 3 以上的建築物。不是所有公寓都符合，是否算，要看建物構造與階數。
哪些住宅適用、減到多少為止
地方稅法施行令附則第 12 條規定：
- 獨立住宅：床面積須在 40 ㎡以上、240 ㎡以下。若是特別區內的特定都市再生緊急整備地域，下限為 50 ㎡。
- 居住部分（人的居住用）須占家屋床面積的 2 分之 1 以上；別墅部分不算。
- 區分所有（公寓）則看各專有部分是否為居住用，且有符合條件的基準部分。
- 減額只算居住部分 120 ㎡ 以內。居住部分超過 120 ㎡ 時，施行令是把該部分按 120 ㎡ 計算，也就是 120 ㎡ 以內才減半，超過的部分不減。
這項減額針對的是「家屋」的固定資產稅額，土地不在此條之內。土地有另外的住宅用地特例，不屬本文範圍。
算一個示範
假設值，不是實際稅額：某新築住宅的家屋固定資產稅額為 100,000 円，居住部分在 120 ㎡ 以內，且符合上述條件，減半後減額 50,000 円。若是一般住宅，這個減額可持續 3 年度份；3 層以上耐火建築可持續 5 年度份。居住部分超過 120 ㎡ 的情形，要依施行令的比例計算，金額請洽市町村。
到期後會怎樣
減額年度結束後，家屋稅額回到原本的計算。所以買新築屋時，建議把「前 3 年或前 5 年稅額較低，之後會變高」放進長期持有成本試算，不要只看第一年的稅單。實際稅額怎麼變，待確認，請向市町村確認。
怎麼做
- 確認物件的新築時點在減額期間內（2031 年 3 月 31 日前新築）。
- 確認床面積、居住部分比例與構造，是否符合施行令附則第 12 條。
- 問建商或仲介：這棟是一般住宅、3 層以上耐火建築，還是認定長期優良住宅，年數各不相同。
- 一般新築（附則第 15 條之 6）的申請手續，條文未載，待確認，請洽市町村稅務課；認定長期優良住宅依附則第 15 條之 7 第 3 項，須在新課稅年度初日所屬年的 1 月 31 日前，附總務省令所定文件提出申告書。
- 做長期持有成本時，把減額期間結束後的稅額也算進去。
容易踩雷
- 以為土地也減半：這項減額針對家屋，不含土地。
- 以為整棟都減半：只算居住部分 120 ㎡ 以內。
- 以為所有公寓都是 5 年：5 年是中高層耐火建築物（地上階數 3 以上）才適用。
- 以為年數固定：認定長期優良住宅年數更長，且適用期間內新築才行。
- 以為減額到期後稅額不變：減額結束後會回到原稅額。
常見問題
新築住宅固定資產稅可以減多少？
家屋固定資產稅額的 2 分之 1，限居住部分 120 ㎡ 以內，一般住宅 3 年度份、3 層以上耐火建築 5 年度份。
土地也有減半嗎？
這一條針對家屋，土地不在內。土地另有住宅用地特例，不是這項。
買中古屋有沒有同樣的減額？
這個措施寫的是新築住宅。中古屋是否有其他減稅，不在本文範圍，待確認。
來源
- 地方税法（e-Gov）（2026-10-19 查證）：令和四年四月一日から令和十三年三月三十一日までの間に新築された住宅
- 地方税法施行令（e-Gov）（2026-10-19 查證）：床面積が四十平方メートル（…）以上二百四十平方メートル以下である住宅